قفل سرقفلـی/ قانون‌گذار پیش‌بینی وضعیت مال باختگان حوادثی همچون زلزله،آتش‌سوزی و غیره را نکرده است
مالکیت اعیانی کل مجتمع تجاری پلاسکو متعلق به یک نهاد انقلابی به نام بنیاد مستضعفان است. پس مالک یک شخص حقوقی است و در واقع موجر همه مغازه‌های آن است. اما قانون گذار در مورد حقوق آنها سکوت کرده است
به گزارش پایگاه خبری و تحلیلی دیده بان ایران؛ قانون نوشت - روزها از حادثه پلاسکو می‌گذرد و همچنان موضوعی که مغازه‌داران این ساختمان را سردرگم نگه داشته، چگونگی جبران خسارت‌شان است. هرچند در روزهای ابتدایی جناب رییس‌جمهور با وعده‌هایی پرطمطراق ادعای جبران خسارت در کوتاه‌ترین زمان ممکن و به‌طور کامل را ارائه کرد، اما آنچه در مقام عمل به‌قوع پیوست، تامین‌نشدن اعتبار لازم و عدم پیش‌بینی سازوکار مناسب برای احقاق حقوق مستاجران این ساختمان بود. پس از رخداد پلاسکو متصدیان بیمه اعلام آمادگی برای پرداخت خسارات وارده را کردند اما این جبران خسارت تنها مشمول کسانی می‌شد که مغازه خود را بیمه کرده بودند. شاید این تخصیص منطقی به‌نظر برسد اما نمی‌توان پذیرفت که جبران خسارت به چنین امری محدود شود؛ چراکه آنچه از نص قانون مدنی در خصوص روابط موجر و مستاجر بر می‌آید آن است که در صورت خرابی یا نقص عین مستاجره، مالک وظیفه ترمیم ملک را دارد و از آنجایی که بنیاد مستضعفان مالک ساختمان پلاسکو بوده است و ساکنان آن دارندگان حق سرقفلی بوده‌اند، بنیاد باید مبادرت به ساخت مجدد ساختمان و تحویل مغازه‌ها به دارندگان حق سرقفلی کند. تمام این‌ها در حالی است که دولت از وام 200میلیونی سخن گفت. اگر بپذیریم که بنیاد به عنوان موجر مسئولیت اساسی را در جبران خسارت زیان‌دیدگان دارد، شاید اصلا به وام هم احتیاجی نباشد و اگر هم قرار به دادن وامی باشد، باید آن وام به مغازه‌دارانی اعطا شود که سرمایه خود را از دست داده‌اند. در حالی که گویا آن وام قرار بود به دارندگان حق سرقفلی ارائه شود. این در حالی است که اکثر ساکنان پلاسکو خود مستاجران دارندگان حق سرقفلی بوده اند. به هر روی نهادهای ذی‌ربط نمی توانند با ژست‌های تبلیغاتی مسئولیت را از گردن خود وانهند زیرا نه قانون و نه مردم چنین اجازه‌ای به ایشان نمی‌دهند. برای بررسی بیشتر ابعاد حقوقی جبران خسارت از متضرران حادثه پلاسکو ساعتی‌چند با دکتر «بهمن کریمی»، استاد دانشگاه و وکیل دادگستری به گفت‌وگو نشستیم.
در حادثه پلاسکو بحث‌های متعددی پیرامون نحوه جبران خسارات مالی زیان‌دیدگان مطرح شداما هیچ‌گاه در اجماع نظرات مطروحه، شیوه‌ای واحد و یقین‌آور به دست نیامد. از دید حضرتعالی بر اساس قانون، نحوه جبران خسارات در این حادثه چگونه است؟
در هر بحران و حادثه‌ای اولین رویکرد همگان انجام کمک‌های انسانی به آسیب‌دیدگان است که البته این امر ستودنی است. ولی حادثه صرفا به جسم اشخاص صدمه وارد نمی‌کند بلکه در مواردی جان اشخاص به همراه اموال و داراییهایشان تلف می‌شود. التیام جسم و جان زخمی هرچند با مشقت، پس از مدتی حاصل می‌شود ولی مال از دست رفته شاید هیچ‌وقت به دست نیاید. قانون‌گذار ما در برخی موارد با وضع مقرراتی نحوه جبران خسارات وارده به اموال اشخاص را پیش‌بینی نموده است به‌طوری‌که در قانون بیمه اجباری دارندگان وسایل نقلیه موتوری به‌طور اخص و در قانون مسئولیت مدنی به طور اعم، تکلیف زیان‌دیدگان را مشخص کرده است. حال شاید به صراحت بتوان گفت که قانون‌گذار ما پیش‌بینی وضعیت مال‌باختگان حوادثی همچون زلزله، آتش‌سوزی و غیره را نکرده است. یعنی قانون‌گذار تکلیف مالکان یک ساختمان چندین طبقه‌ای که در اثر یک حادثه کلا تلف شده است را از حیث رفع اختلاف مالکیت به‌وجودآمده، تعیین نکرده است. فرض کنیم یک ساختمان چندین‌طبقه کلا تلف شود و ساختمان هم بیمه نباشد، حال مالکان در تجدید بنا و یا الزام همدیگر به مشارکت در احداث بنا و نحوه محاسبه قدرالسهم چه باید بکنند.
اگر ساکنان یا همان مستاجران ملک پلاسکو را دارای حق سرقفلی بدانیم، شرایط چگونه خواهد بود؟
پیرو حادثه تاسف‌بار پلاسکو و به شهادت‌رسیدن قهرمانان این‌شهر، شاید چهره دیگر ماجرا که همان وضعیت حقوقی مستاجران مجتمع تجاری پلاسکو است در خبرها گم شد. به نظر می‌رسد حقوق متصوره مستاجران پلاسکو در چند فرض قابل بررسی باشد. اولا، مالکیت اعیانی کل مجتمع تجاری پلاسکو متعلق به یک نهاد انقلابی به نام بنیاد مستضعفان است.پس مالک یک شخص حقوقی است و در واقع موجر همه مغازه‌های آن است. ثانیا، به‌نظر می‌رسد مستاجران پلاسکو همگی دارای حق تجاری سرقفلی در مغازه‌های استیجاری خود بودند. ثالثا، با تخریب کل ساختمان پلاسکو عقد اجاره موجود بین موجر و مستاجر به موجب قانون مدنی مواد 483 و 496 رنگ بطلان به خود می‌گیرد و رابعا، حق سرقفلی که یک نوع حق تجاری است برای مستاجری است که در ملک تجاری سکونت داشته باشد و طبق قوانین روابط موجر و مستاجر 1376 حق اولویت در اجاره محل تجاری را دارد. حال در فروض فوق گویا موجر ساختمان پلاسکو ضمن اقدامات حمایتی همچون پرداخت بخشی از اجاره بهای مستاجران در مجتمع تجاری نور تهران هنوز دارندگی حق تجاری سرقفلی برای مستاجران ساختمان تخریب شده را کامل و باقی می‌داند.
وضعیت رابطه استیجاری میان موجر یا همان مالک ساختمان پلاسکو و مستاجران چگونه خواهد شد؟ آیا می‌توان همچنان عقد اجاره میان ایشان را پابرجا دانست؟
ماده483 قانون مدنی که اشعار می‌دارد: «اگر در مدت اجاره، عین مستاجره به واسطه حادثه کلا یا بعضا تلف شود، اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف‌شده منفسخ می‌شود» و نیز در ماده496 صراحتا بیان شده است که: «عقد اجاره به واسطه تلف‌شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می‌شود».این مواد دلالت بر انحلال و بطلان عقد اجاره فی‌مابین موجر ساختمان پلاسکو و مستاجران آن دارند. البته این انحلال و بطلان عقد اجاره صرفا زمانی است که تلف و تخریب‌شدن عین مستاجره ناشی از حوادث قهری و طبیعی انجام شود و هر گاه موجر یا دیگری سبب تلف شدن آن شود، اجاره به حال خود باقی است و منافع در ملک مستاجر تلف می‌شود و او می‌تواند به تلف‌کننده رجوع و کلیه خسارات حتی اجرت‌المثل نیز مطالبه کند. لذا این قسمت ماجرا منوط به اظهارنظر نهایی کارشناسان منتخب حادثه پلاسکو است که اگر علت تخریب را چیزی جز حوادث طبیعی و قهری -که البته به نظر فرسودگی بیش از حد را می‌توان جزو امور قهری قلمداد کرد-بدانند، عقد اجاره به قوت خود باقی است و مستاجران حق مطالبه کلیه خسارات علیه مسبب حادثه را دارند. هر چند بیان این نکته حایز اهمیت است که کارشناسان در بررسی جامع علت حادثه از نقش‌آفرینی علل مختلف نباید غافل بمانند. کمااینکه به موجب قوانین مختلف همچون قانون شهرداری فصل ششم در وظایف شهرداری بند 14 ماده 55 ،اتخاذ تدابیر موثر و اقدام لازم برای حفظ شهر از خطر سیل و حریق و همچنین رفع خطر از بناها و غیره از وظایف شهرداری است که هر گونه قصور از انجام این وظیفه آن را نسبت به سهم خود مقصر می‌کند.
اگر قرارداد اجاره همچنان به قوت خود باقی باشد، شاید بتوان با استفاده از قواعد مربوط به موجر و مستاجر که موجر وظیفه بازسازی دارد، مالک ساختمان پلاسکو را ملزم به تجدید بنا کرد. آیا امر اخیر را می‌توان با بازسازی مقرر در فصل اجاره قانون مدنی تطبیق داد؟
به‌نظر می‌رسد در تمام موارد فوق و حتی با تلف عین مستاجره، حقوق تجاری مستاجران ساختمان پلاسکو به قوت خود باقی است و این حق به نحوی تحت حمایت قانون است که ایشان می‌توانند در کنار مراجعه به مقصران و مسببان حادثه طبق نظر کارشناسان منتخب، به موجر از حیث مطالبه حقوق تجاری خود و یا الزام آن به احداث بنا رجوع نمایند و از دادگاه‌ها الزام آن را به این امر بخواهند. البته نباید از نظر دور داشت که صراحت قانونی بر این الزام وجود ندارد ولی به نظر می‌رسد که از منظر قوانین مختلف و نیز مسلمات شرعی و عرفی برای احقاق این حقوق می‌توان اقدام نمود. ارزش تجاری سرقفلی ساختمان پلاسکو علی‌رغم تخریب، سالیان سال از ذهن‌ها پاک نمی‌شود و احداث هر ساختمانی به جای آن، از مقبولیت تجاری آن برخوردار خواهد بود. پس موجری که سال‌های متمادی منتفع از اجاره‌‌بها بوده است، به دور از عدالت نیست که به تجدید بنا اقدام نماید و آن را تحویل مستاجران بدهد؛ هر چند که تخریب و نوسازی عین مستاجره به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال1356 از حقوق و تکالیف موجر دانسته شده است. با این‌حال از زحمات تمامی نهادها و ارگان‌ها و حتی موجر در حمایت از مستاجران ساختمان پلاسکو نباید به راحتی گذشت و تمامی اقدامات آنها شایان تقدیر است. ولی قانون و باالتبع آن حقوقدانان یک جامعه باید پاسخگوی نیازهای حقوقی جامعه باشند تا نظم آن همیشه حفظ شود.
