دلایل افسارگسیختگی بازار مسکن از دلال ها تا دخالت دولت / تاخت‌وتاز قیمت مسکن تا کجا ادامه می یابد
واسطه‌های معاملات املاک در ایران بدلیل داشتن توانایی خرید واحدهای مسکونی و احتکار، این ظرفیت و توانایی را دارند که بر بازار مسکن تاثیر بگذارند چون خودشان در تقسیم سود حاصله از افزایش قیمت‌ها چه به‌عنوان دلال و چه به‌عنوان خریدار و فروشنده شریکند. متاسفانه بر واحدهای تجاری واسطه‌گری املاک هیچ نظارت درستی وجود ندارد.
دیده بان ایران : فرامرز سیدآقایی- روزنامه نگار: شاید بتوان گفت هیچ اتفاق خاصی در زمینه مسکن نیفتاده است اما خریداران در بازار مسکن مدت کوتاهی است که با جو آشفته‌ای در قیمت‌گذاری این کالا روبرو شده‌اند. دلیل افزایش قیمت مسکن را هیچکس نمی‌داند؛ برخی آن را به تلاطم اخیر بازار ارز مربوط می‌دانند و برخی دیگر به جبران رکود شش سال گذشته در بازار مسکن اما حقیقت این است که ساخت مسکن اکنون در هر متر مربع بیش از دو میلیون تومان هزینه دربر ندارد پس چرا اخیرا در شهر تهران با خانه‌هایی با قیمت های عجیب و باورنکردنی روبرو می‌شویم؟
در بررسی‌های میدانی، قیمت خانه نوساز در برخی از مناطق تهران را استخراج کردیم و دیدیم در خیابان جمالزاده شمالی متری 9 میلیون، در گیشا متری 17 میلیون، در تهرانسر متری 5 تا 6 میلیون، در استاد معین دستغیب 6/5 میلیون، در سپه ده متری شعاع متری 7 میلیون و در بزرگمهر متری 8/5 میلیون تومان روی خانه‌های تازه ساخت قیمت می‌گذارند این درحالی است که در اوایل زمستان 96 همین خانه‌ها با اختلاف یک تا سه میلیون ارزا‌ن‌تر از قیمت‌های فعلی معامله شده است. از اواسط اسفند تا امروز چه شده که ناگهان تا این حد بر قیمت مسکن اضافه شده است؟ در این فضا دست‌ودل کسی به خریدن خانه نمی‌رود و البته برای خریدن چنین خانه‌هایی کمتر کسی پول دارد. آمارها هم نشان از کاهش 19 درصدی معاملات مسکن دارد. در بررسی‌ها و گفتگوها در بنگاه‌های معاملات مسکن و همچنین با سازندگان و فروشندگان حقایق عجیبی جلب توجه می‌کند. نه تنها مالکان برای خانه‌های خود قیمت‌گذاری می‌کنند، بلکه بنگاه‌های معاملات مسکن نیز تمایل زیادی به کاهش نرخ‌ها ندارند. به عنوان مثال در یکی از بنگاه‌ها مشتری قصد داشت برای نوشتن قولنامه از آن بنگاه استفاده کند. او قیمت خانه را در مذاکرات شخصی با مالکش مبلغ 310 میلیون تومان توافق کرده بود اما دلال مسکن می‌گفت: "من اجازه نمی‌دهم در بنگاه من چنین معامله‌ای سر بگیرد چون این خانه قیمتش 395 میلیون است". این دلال مسکن به خریدار اصرار می‌کرد: "شما مالک را به من معرفی کن و من در ازای آن 70 میلیون به شما می دهم و خودم خانه را 395 تومان می‌فروشم". به همین راحتی یک بنگاه مسکن قیمت خانه در یک محله را تعیین می‌کند. بی‌سامانی قیمت‌گذاری مسکن می‌تواند دلایل متعددی داشته باشد:
یک- مسکن در سه دهه گذشته یکی از معدود کالاهای اقتصادی است که از جو روانی کاذب و ساختگی بیشترین بهره را برده و قیمت آن غالبا نه از سیاست‌ها و منطق اقتصادی بلکه از جو روانی بازار تبعیت کرده است؛ حتی در زمان‌هایی که قیمت نهاده‌های تولید مسکن هیچ تغییری نداشته است.
دو- بر نظام عرضه و تقاضای مسکن، هیچگاه نیاز واقعی و بهای واقعی نهاده‌های تولید تاثیر نگذاشته است. نظام عرضه و تقاضا همواره براساس تغییرات قیمت روز، حمایت بانک‌ها از خرید مسکن به وسیله وام‌های ارزان قیمت، نیاز مردم به سرمایه‌گذاری و نهایتا انباشت ناگهانی نقدینگی سرگردان( به هر دلیلی) در جامعه تغییر کرده است. در اوایل دهه‌های 70 و 80 قیمت مسکن ناگهان رشد سرسام‌آوری پیدا کرد که فارغ از دلایل آن، ناگهان تقاضای خرید را بالا برد و همین افزایش تقاضا مانع آن شد که قیمت‌ها سیر منطقی خود را طی کند. دلیل افزایش تقاضا نیز ترس از افزایش شدیدتر قیمت بود. دکتر محمد خوش‌چهره اقتصاددان در یکی از مصاحبه‌هایش در اواخر دهه 80 گفت: "نظام بازار ایران همواره برعکس اصول اقتصادی رفتار می‌کند به‌طوری که وقتی کالایی شروع می‌کند به گران شدن، تقاضا برای خرید آن بجای اینکه کم شود بطور تصاعدی بالا می‌رود". پس در چنین بازاری باید یا عرضه و تقاضا را تعریف جدیدی بکنیم یا به دنبال عوامل بیرونی تاثیرگذار بر بازار بگردیم که پشت عمده این عوامل اهداف سودجویانه و اخلالگرانه نهفته است.
سه- واسطه‌های معاملات املاک در ایران بدلیل داشتن توانایی خرید واحدهای مسکونی و احتکار، این ظرفیت و توانایی را دارند که بر بازار مسکن تاثیر بگذارند چون خودشان در تقسیم سود حاصله از افزایش قیمت‌ها چه به‌عنوان دلال و چه به‌عنوان خریدار و فروشنده شریکند. متاسفانه بر واحدهای تجاری واسطه‌گری املاک هیچ نظارت درستی وجود ندارد. یکی از کمدی‌های اتحادیه صنف املاک این است که کمتر از پانزده سال پیش بنگاه‌های معاملات مسکن را به دو گروه "قابل اعتماد اتحادیه" و "غیرقابل اعتماد اتحادیه" تقسیم‌بندی کرد. در ادامه چنین رفتار اشتباهی برای بنگاه‌های قابل اعتماد تابلوی منحصر‌به‌فردی تهیه کرد تا پشت شیشه نصب کنند. اینجا چند سوال مطرح می‌شود: اول اینکه چرا باید بنگاه‌های معاملات املاک با صفت غیرقابل اعتماد فعالیت کنند، دوم اینکه چرا اتحادیه مانع فعالیت بنگاه‌های غیرمجاز و غیرقابل اعتماد نمی‌شود؛ اگر واحد تجاری از نظر اتحادیه رسمی یک صنف غیرقابل اعتماد و غیرمجاز است، چرا با آن برخورد قانونی نمی‌شود؟ سوم این که چرا اتحادیه دربرابر تعداد سرسام آور بنگاه‌های معاملات مسکن هیچ سیاست مشخص و براساس نرخ جمعیت تعریفی ندارد به‌طوری که در خیابان‌ها قدم‌به‌قدم این بنگاه‌ها با فاصله کمی از یکدیگر فعالیت می‌کنند.
طبیعی است که افزایش تعداد واحدهای معاملات مسکن و تبدیل آنها به شبکه پیچیده‌ای از فعالان تاثیرگذار برعرضه و قیمت مسکن، هم درآمد پایدار آنها را کاهش می‌دهد(و باعث استفاده از روش‌های غیراقتصادی و رذیلانه در معاملات مسکن خصوصا قیمت‌گذاری برای رسیدن به سود بیشتر می شود) و هم مولد نوعی اتحاد نانوشته میان این واحدها می‌شود(که نتیجه شوم آن به‌دست گرفتن عنان اختیار قیمت و جلوگیری از حاکم شدن ثبات و روند منطقی در قیمت‌گذاری مسکن است). در این میان کسانی که نه برای سرمایه‌گذاری بلکه برای سکونت و خلاصی از اجاره نشینی قصد دارند مسکن تهیه کنند و همچنین نوزوج‌هایی که اقدام به ازدواج می‌کنند(و بنابرسیاست‌های دائمی نظام جمهوری اسلامی باید از آنها حمایت شود) با بازاری خودمختار و زنجیربریده روبرو می‌شوند. قطعا آمارها در دسترس همه علاقه‌مندان هست که چه تعداد از جوانان کشور بدلیل نداشتن مسکن یا ترس از تهیه این کالای ارزشمند از ازدواج منصرف می‌شوند.
چهار- این درست که دولت بهتر است در قیمت مسکن دخالت نکند و بازار باید قیمت مسکن را تعیین کند اما اکنون بازاری قیمت مسکن را تعیین می‌کند که بازار واقعی نیست بلکه بازاری کاذب است که بخش مهمی از اختیارش در دست دلالان "قابل اعتماد" و "غیرقابل اعتماد" اتحادیه است. شاید اکنون لازم شود بطور موقت(و با مشورت صاحبنظران شایسته اقتصادی)، دولت و مجلس با هدف کنترل رفتار بنگاه‌های معاملات مسکن و همچنین تهیه معیاری برای قیمت‌گذاری منطقی در این بازار دخالت و برای معاملات خارج از قاعده نیز محدودیت‌ها و تنبیهاتی تعیین کنند تا بازار مسکن روال منطقی و صحیح خود را پیدا کند. البته این دخالت موقتی هنگامی می‌تواند درست اجرا شود و به نتیجه مطلوب برسد که دولتیان و مجلسیان شخصا و همچنین خیل فامیل، بستگان و کلیه آشنایان‌شان جزو ذینفعان بازار ساخت، دلالی، احتکار، انبوه‌سازی و قیمت‌گذاری مسکن نباشند.
