رمزگشایی از ۳ ضلعی معنادارِ بازار مسکن ایران!

به گزارش سایت دیده‌بان ایران، آمار و ارقام عجیب و قابل تامل در مورد بازار مسکن ایران زیاد گفته و شنیده شده است. مثلا اینطور گفته می شود که با توجه به حداقل دستمزدها در ایران، یک فرد باید چیزی در حدود یک و نیم قرن صبر کند تا بتواند خانه‌دار شود! یا بر اساس داده های مرکز آمار ایران این موضوع مورد اشاره قرار گرفته که در کلانشهری نظیر تهران، چیزی در حدود ۵۷ درصد از درآمد خانوارها صرف پرداخت هزینه های مسکن می‌شود.

چیزی بیش از ۴۰ درصد است. در عین حال، این مساله نیز در چندین نوبت مورد اشاره قرار گرفته است که فقر مسکن در ایران تشدید شده و مثلا در استان هایی نظیر البرز و قم، افراد با اضافه‌شدن هزینه مسکن، به جرگه فقرا پیوسته اند. با این همه، تقریبا اغلب ناظران و تحلیلگران معتقدند که روند گرانی مسکن در ایران همچنان ادامه‌دار است و امید به روندهای معکوس در این حوزه، چندان منطقی به نظر نمی رسد.

شاید ساده‌ترین دلیل برای این استدلال هم این باشد که گرانی ارز و البته روند صعودی و پایدار نرخ تورم در ایران، به صورت مستقیم بر قیمت مسکن در این کشور اثرگذار است و موجب گرانی قیمت خانه در ایران می شود. با این همه، با توجه به روندهای جاری در بخش مسکن ایران، توجه به ۳ مولفه ضروری به نظر می رسد. مولفه هایی که یک برونداد را فریاد می زنند و آن هم این است که دستِ قشرهای قابل توجهی از مردم ایران از مسکن کوتاه‌تر می شود و خانه‌دار شدن افراد نیز بیش از پیش سخت خواهد شد.

به تازگی مجتبی یوسفی نماینده مردم اهواز و عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در موضع گیری اعلام کرده که میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در نیمه نخست سال جاری بین ۳۵ تا ۴۰ درصد کاهش یافته است. یوسفی تصریح کرده که: "در شش ماه نخست سال ۱۴۰۲، در شهر تهران ۶ هزار و ۷۶۰ پروانه ساختمانی صادر شده که این رقم در نیمه نخست سال های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، به ترتیب به ۵۱۰۰ و ۳۹۰۰ مورد کاهش یافته است.»

ترجیح می دهند که در رکود جاریِ بازار مسکن ایران، سرمایه‌های خود را به بازارهایی نظیر طلا و ارز ببرند که سوددهی بیشتر و البته کم‌دردسرتری را برای آنها به همراه دارد. البته که در ماه ها و سال های گذشته، برخی گزارش ها از روند مهاجرت نگران‌کننده سازندگان مسکن به دیگر کشورهای همسایه به ویژه ترکیه و امارات نیز حکایت داشته است. این مسائل در شرایطی رنگ واقعیت به خود می گیرند که صاحب نظران مختلف در سال های گذشته بارها و بارها به دولت توصیه کرده اند تا سیاست‌هایی را در پیش گیرد که بر پایه آن ها، روند تخصیص تسهیلات و البته دیگر مشوق ها به سازندگان جهت ساخت هرچه بیشتر مسکن سرعت بگیرد.

از یاد نبریم که ایران اکنون با کسری حدودا ۷ میلیون واحد مسکونی دست به گریبان است و سالانه حداقل باید ۱ میلیون واحد مسکونی بسازد. این در حالی است که این عدد اکنون به چیزی در حدود ۳۰۰ هزار واحد سقوط کرده است. این یعنی عدم موازنه میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن ایران بیش از پیش تشدید خواهد شد و همین مساله خود محرک گرانی بیشتر در بازار مسکن ایران خواهد بود. موضوعی که البته به سهم خود، گرانی را به بازار اجاره مسکن نیز منتقل می کند.

قیمت مصالح ساختمانی در ایران در بهار سال جاری شمسی، در مقایسه با زمستان سال قبل، افزایش دست کم ۳۷ درصدی را نشان می دهد. عددی که به نظر می رسد در ماه های گذشته و با توجه به نوسانات قابل توجه قیمت ارز و البته صعودی شدن بیش از پیش نرخ تورم، ابعاد جدی‌تری را نیز به خود گرفته است.

حال وقتی این گرانی را در کنار گرانی قیمت زمین و البته بالارفتن کلیتِ هزینه های ساخت مسکن درنظر بگیریم، کاملا طبیعی است که افزایش قیمت مسکن را شاهد باشیم. از یاد نبریم که بخش مسکن جزو بخش های پایه در اقتصاد هر کشوری است و دلیل آن روشن است زیرا این بخش با بیش از ۷۰ صنعت در ارتباط است. وقتی نرخ تورم در ایران بالاست، این یعنی بخش مسکن از تمامی بخش های دیگری که به نوعی با آنها پیوند دارد، متاثر می‌شود و گرانی آن ها به این بخش نیز منتقل می شود.

باید قیمت مسکن را از مبدا تورمِ کلی کشور کنترل کند و اساسا انجام اقدامات نظارتی و کنترلی صرفا در بخش مسکن و نگاه به این حوزه مثل یک جزیره جدا از کلیتِ اقتصاد ایران، به هیچ عنوان راهگشا نخواهد بود.

در نهایت باید گفت که روند گرانی‌ها در بخش مسکن، هیچ نسبتی با میانگین دستمزدهای طیف‎های قابل توجهی از مردم ایران ندارد. همین مساله سبب شده که مسکن عملا به یک کالای لوکس در کشور تبدیل شود. مگر می‌شود کارگری که در طی حداقل چهار سال اخیر دستمزد او ۲۰۰ درصد از نرخ تورم عقب افتاده، بتواند به فکر خرید مسکن باشد؟

اکنون دغدغه این بخش جمعیتی از ایران این است که موقعیت خود را حداقل در بازار اجاره بهبود بخشد. وقتی افراد قدرت خرید نداشته باشند اما قیمت ها در بازار مسکن اوج بگیرند، رکود در این حوزه عمیق و عمیق‌تر خواهد شد. این یعنی سطح معاملات به شدت کاهش می یابد اما مسکن شاهد کاهش قیمت هم نیست. به بیان ساده‌تر، بازار مسکن به نوعی قفل می شود. در این نقطه، باید دید آیا اتاق فکر حکمرانی اقتصادی ایران و یا روند تحولات سیاسی مرتبط با این کشور به سمتی حرکت می کند که شاهد گشایش های معنادار در بازار مسکن ایران باشیم یا خیر.