افزایش مستاجری از دهه 70 کلید خورد / سهم تامین مسکن در سبد هزینه خانوار 65درصد شد/ شاخص دسترسی به مسکن به 35 سال رسیده/ تهران گرانتر از لندن

دیدبان ایران؛  پریسا هاشمی: طبق آماری که زمزمه می‌شود؛ «مسکن» در فروردین و اردیبهشت چیزی بالغ بر 40 درصد افزایش یافته است. این نیاز اولیه در ایران سال‌هاست که به یکی از مشکلات خانوار تبدیل شده و بیشترین هزینه را به خود اختصاص داده است. مسکن تا سال 1397 هنوز به یک حسرت و آرزو تبدیل نشده بود اما جهش قیمتی عجیب و سرسام‌آور ملک در این سال‌ها چند صد میلیون تومان را کنار زد و چند ده و حتی چند صد میلیارد تومان را به خانواده‌ها تحمیل کرد. درست است که اواسط دهه 70 یک خانوار با حدود 7 سال درآمد خود می‌توانست خانه بخرد اما حالا خانوارها باید 35 سال درآمد خود را کنار بگذارند تا یک سرپناه برای خود داشته باشند.

با توجه به اینکه نوسان قیمت مسکن در تهران تاثیر مستقیمی بر دیگر تمام نقاط کشور دارد، خانه اندیشه‌ورزان طی نشستی «تحلیل تحولات بازار مسکن در ایران با تمرکز بر شهر تهران» را با حضور حمیدرضا صارمی، معاون سابق شهرسازی و معماری شهرداری تهران بررسی کرد و او در این نشست آمارهای حائز اهمیت و قابل توجهی را ارائه کرد.

آمارهای سایت بانک مرکزی به روز رسانی نشده است

صارمی در ابتدا به نقش آمار و اطلاعات در بازار مسکن تاکید کرد: «اگر در هر برنامه‌ آمار و اطلاعات دقیق وجود نداشته باشد هر اقدامی منجر به شکست می‌شود. آمار و اطلاعات پردازش شده به اندازه خواندن و نوشتن اهمیت دارد و بالابردن آسایش، سلامت و رفاه شهروندان در گروه حاکمیت علمی به بخش مسکن در کشور است.»

او به موضوع مهم داده‌ای مسکن و ساختمان روی سایت بانک مرکزی اشاره کرد. این داده‌ها می‌تواند تحلیل‌های حوزه مسکن را تحت‌الشعاع قرار داده و در صورت به روز نبودن این اطلاعات ارائه، هرگونه برنامه دقیق را به ورطه شکست می‌کشاند. صارمی درباره این اطلاعات گفت: «از مرداد 1403 تاکنون گزارش تحولات بازار به روز رسانی نشده است در حالی که دولت باید تدبیری کند که داده‌های مسکن و ساختمان روی سایت بانک مرکزی قرار گیرد.»

معاون سابق شهرداری تهران با اشاره به تعداد قوانین مهم حوزه مسکن در صدسال گذشته، افزود: «طی 60 سال از دوره مشروطیت تا انقلاب اسلامی، 27 قانون مهم در این حوزه مصوب شده است. طی 6 ماه شورای انقلاب 7 قانون مهم برای مسکن مصوب شده است. از آن پس یعنی 47 سال اخیر مجلس حدود 35 قانون حائز اهمیت و مهم در حوزه مسکن به تصویب رسانده است.»

اقدامات پیش از انقلاب در حوزه مسکن

او با اشاره به اهمیت جمعیت در تامین مسکن، اقدامات پیش از انقلاب در این حوزه را مرور کرده و گفت: «قبل از انقلاب اسلامی پنج برنامه هفت‌ساله با عنوان «مسکن» اجرا شده به این حال با نام «مسکن» موضوع خاصی در برنامه قبل از انقلاب وجود ندارد. اما وقتی اجرای اولین سرشماری در سال ۱۳۳۵ مصوب می‌شود با توجه به اهمیت مسکن مجلس مستقر در آن زمان طی یک اصلاحیه قانون سرشماری را تحت عنوان «نفوس و مسکن» به تصویب می‌رساند. در دهه ۴۰ به دلیل مهاجرت‌های شدید روستا به شهر و تغییرات جمعیتی چند اقدام در سال ۱۳۴۳ انجام می‌شود؛ اول اینکه وزارت آبادانی و مسکن تشکیل می‌شود. دوم؛ تشکیل شورای عالی شهرسازی است. سوم؛ قانون طرح‌های جامع و قانون نوسازی عمران شهری را تصویب می‌کنند. در چهارمین اقدام؛ کارخانجات بزرگ ملزم به تامین مسکن برای کارکنان خود می‌شوند.  در این تصمیم‌گیری‌ها شهرداری‌ها را هم به مبحث مسکن وارد کرده‌اند. حتی بخش مسکن در برنامه توسعه سوم و چهارم و پنجم پیش از انقلاب فصل‌های زیادی را خود اختصاص می‌دهد.»

مسیر مسکن از ابتدای انقلاب تاکنون

صارمی با بیان اینکه با شروع انقلاب اسلامی این اقدامات شدت می‌گیرد اما نه تحت عنوان برنامه، افزود: «اول انقلاب وامی به نام «وام رئیس جمهور وقت» به مبلغ ۳۰۰ هزار تومن پرداخت می‌شد علاوه بر آن زمین‌های ۲۰۰ متری می‌دادند. در دهه اول انقلاب اسلامی و در چهارچوب‌های اقتضای زمان اقدامات بسیاری در حوزه مسکن می‌شود.  اما در برنامه اول و دوم توسعه که دوره ریاست جمهوری آقای هاشمی بود نگاه ویژه‌ای به این حوزه شده است. یک دوره از این برنامه‌ها آقای آخوندی وزیر شهرسازی بود و  با شعارهایی تحت عناوین انبوه‌سازی، کوچک‌سازی و تعاونی‌سازی شروع شد و تشویق‌هایی هم در نظر گرفته شد. مثلا هر کس که 4 واحد می‌ساخت برق و برق رایگان می‌گرفت. برنامه سوم که دوره ریاست جمهوری آقای خاتمیاست بیشتر به سمت بخش خصوصی سوق پیدا کنند و بخش تعاونی‌ها پررنگ می‌شود.»

او افزود: «در دوره ریاست آقای احمدی‌نژاد تعداد خانوارها زیاد شده و مهاجرت به کلانشهرها همچنان وجود داشت. در این دوره الگوی مسکن مهر اجرایی می‌شود. دوره ریاست جمهوری آقای روحانی سراغ مسکن اجتماعی رفتند اما هیچ گاه این واژه تعریف نشد و تنها جز شعارهای ایشان بود. در دوران ریاست جمهوری مرحوم آقای رئیسی هم بحث مسکن ملی مطرح شد. در دوره ریاست جمهوری آقای پزشکیان تاکنون تقریبا در چارچوب بیانی ایشان بحثی مطرح نشده است.»

افزایش خانوارهای یک نفره

معاون سابق شهردار تهران با اشاره به ضرورت اجرای سرشماری در سال 1405 تاکید کرد: «در سال 1335 جمعیت کشور از 18 میلیون و 954هزار و 704 نفر بود که تا سال 1395 به 79 میلیون و 926 هزار و 270 نفر رسیده است. در حقیقت افزایش جمعیت ایران طی این 60 سال برابر 60 میلیون و 971 هزار  566 نفر بوده است. این افزایش جمعیت در شهرها برابر با 53میلیون و 193 هزا و 284 نفر و در نقاط روستایی 7 میلیون و 778 هزار و 543 نفر بوده است.»

او با اشاره به تغییرات شدید در سبک زندگی بین سال‌ 1365 و سال 1395، افزود: «در سال 1365 درصد خانوارها معمولی کشور یک نفره 4.52 درصد بود که در سال 1395 این درصد به 8.48 درصد افزایش یافته است. در سال 1365 خانواده‌ای هفت نفر و بیشتر 26.99 درصد خانوارها بودند در حالی که این درصد در سال 1395 به رقم 1.53 درصد کاهش یافته است.»

صارمی درباره تغییر بعد خانوار در کشور حدفاصل 5 سال انتهایی دهه 80، گفت: «آمار تغییر بعد خانوار سال 85 خانواده 5 نفر یا بیشتر 32.2 درصد، خانواده 4 نفر 24.4 درصد، خانواده 3 نفر 22.9 درصد، خانواده 2 نفر 15.3درصد و خانواده تک نفر 5.2 درصد بوده است. این آمار در سال 90 (یعنی 5 سال بعد) خانواده 5 نفر یا بیشتر 21 درصد کاهش، خانواده 4 نفر 26.3 درصد افزایش، خانواده 3 نفر 27.1 درصد افزایش، خانواده 2 نفر 18.5 درصد افزایش و خانواده تک نفر 7.1 درصد افزایش یافته است.

بنا بر گزارش دیده‌بان ایران به دلیل آن که این گزارش برمبنای سال 1395 است به نظر می‌رسد طی 10 سال گذشته با توجه به تغییر سبک زندگی تعداد خانوارهای تک نفره افزایش چشمگیری داشته و به دلیل مشکلات اقتصادی احتمالا خانواده‌های 7 نفره یا بیشتر هم کاهش بیشتری داشته است.

افزایش مستاجری از 15 درصد سال 55 به 26.6 درصد در سال 95

معاون سابق شهرداری تهران در تشریح نحوه تصرف واحدهای مسکونی از سال 1355 تا سال 1395 براساس سرشماری نفوس و مسکن، تاکید کرد: «در سال 1355 تصرف ملکی عرصه و اعیان 70.2 درصد، ملکی اعیان 5.9 و استیجاری 15 درصد، رایگان 8.2 درصد و اظهارنشده 0.7 درصد بوده است. در سال 1365 تصرف ملکی عرصه و اعیان 70.8 درصد، ملکی اعیان 6.4 و استیجاری 12 درصد، برابر خدمت 2.1 درصد، رایگان 7.8 درصد و اظهارنشده 0.9 درصد بوده است. در سال 1375 تصرف ملکی عرصه و اعیان 69.4 درصد، ملکی اعیان 4 و  استیجاری 15.6 درصد، برابر خدمت 2.6 درصد، رایگان 8.1 درصد و اظهارنشده 0.4 درصد بوده است. در سال 1385 تصرف ملکی عرصه و اعیان 63.4 درصد، ملکی اعیان 4.5 و  استیجاری 22.9 درصد، برابر خدمت 2.1 درصد، رایگان 5.3 درصد و اظهارنشده 1.7درصد بوده است. در سال 1395 تصرف ملکی عرصه و اعیان 56.4 درصد، ملکی اعیان 6.3 و  استیجاری 26.6 درصد، برابر خدمت 1.6 درصد، رایگان 7.5 درصد و اظهارنشده 1.6 درصد بوده است.»

تمرکز زیرساخت‌ها در تهران

او با اشاره به وضعیت نخست شهر تهران تاکید کرد: «تهران دچار پدیده ماکروسفالی شهری شده است. یعنی خدمات زیرساخت‌ها در تهران متمرکز شده و مهاجرت انبوه به تهران و حومه آن به دلیل نبود فرصت‌های شغلی و امنیت پایدار در سایر نقاط کشور انجام می‌شود. در حقیقت تمرکز سیاسی، اقتصادی و اداری در تهران صورت گرفته و از توسعه منطقه‌ای غفلت شده است. یک طرح آمایش سرزمینی با هدف توزیع توازن جمعیت و امکانات طراحی شده بود، اما عدم اجرای مناسب آن موجب تقویت ماکروسفالی در تهران شد.»

صارمی درباره رشد جمیت تهران تاکید کرد: «سال 933 جمعیت ایران هزار نفر بوده که در سال 1005 به 3 هزار نفر رسیده است. سال 1186 رشد جمعیت تهران 12.3 بوده که جمعیت تهران به 50هزار نفر رسیده و تهران این سال بیشترین رشد جمعیتی را داشته است. در سال 1335 رشد جمعیت تهران 5.5 و جمعیت یک میلیون و 560هزار و 934 نفر بوده است و از آن پس رشد جمعیت به تدریج کاهش یافته است. در سال 1345 رشد جمعیت به 5.1 و در سال 1355 رشد جمعیت 2.9 رسیده است. پس از انقلاب و در سال 65 نرخ رشد جمعیت 1.3 (و جمعیت 6 میلیون و 58 هزار و 207 نفر) بوده و در سال 1370 ناگهان به 0.78 (و جمعیت 6 میلیون و 497 هزار و 138 نفر) رسیده است. اما در سال 75 نرخ جمعیت با کمی رشد 1.3 (و جمعیت 4میلیون و 758 هزار و 845 نفر) رسیده و در سال 14.5 رشد جمعیت 0.9 و جمعیت تهران به 9میلیون و 500 هزار نفر شده است.»

او با اشاره به پراکندگی جمعیت در شهر تهران افزود: «10.4 درصد از کل مهاجران وارد شده به شهر تهران در منطقه 5 ساکن و 48درصد خانواده‌های ساکن در منطقه 15 اجاره‌نشین هستند. جالب است که 15 درصد از جمعیت ساکن در منطقه 3 را سالمندان 65 ساله و بیشتر تشکیل می‌دهند و منطقه 19 بالاترین بعد خانواده در مناطق تهران را دارد. منطقه 9 با جمعیت 174هزار و 239 نفر کمترین و و منطقه 4 با جمعیت 919هزار و یک نفر بیشترین جمعیت را در خود جای داده است.»

معاون سابق شهردار تهران با بررسی آمار طلاق در 4 دهه گذشته و با اشاره به رشد طلاق، افزایش تجرد قطعی و تغییر ساختار خانوار، گفت: «تمام این تحولات، تقاضای تازه‌ای برای مسکن ایجاد می‌کند. در دهه 60 به ازای هر 100 ازدواج 9 طلاق ثبت شده است. در حالی که در دهه 70 این تعداد به 8 طلاق کاهش پیدا کرده است. اما در دهه 80 به ازای هر 100 ازدواج 12 طلاق رخ داده است. دهه 90 اما یک انفجار شدید در این مورد رخ داده و به ازای هر 100 ازدواج 25 طلاق ثبت شده است. دهه 1400 هم به ازای هر 100 ازدواج 39 طلاق ثبت شده است.»

شکاف 140درصدی بین عرضه و تقاضا مسکن

صارمی با اشاره به ارزیابی نیاز حداقلی مسکن شهر تهران تاکید کرد: «در یک برنامه 10 ساله تهران سالانه به 150هزار واحد مسکونی نیاز دارد. در حال حاضر میزان تولید با نیاز مسکن هماهنگی ندارد. تولید میانگین سالانه 98 هزار واحد مسکونی (از سال 381) و تولید میانگین سالانه 65 هزار واحد مسکونی (1393) بوده است. 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که 490 هزار واحد آن در استان تهران است. سهم شهر تهران از این واحدهای خالی 280 هزار واحد است که بیشتر در محلات قیطریه، فرمانیه، زعفرانیه، میرداماد، دروس، قلهک، الهیه، پونک، آریاشهر و جنت‌آباد قرار دارند. به عبارت دیگر بیشترین تراکم خانه‌های خالی در پایتخت در شمال و شمال غرب تهران قرار دارند. مهم اما این است که این 280 هزار واحد مسکونی خالی در تهران به رغم کمبود تولید مسکن، حاکی از نبود تناسب و هماهنگی میان نظام تولید و عرضه و تقاضای مصرفی خانوار است. با آن که نیاز سالانه تهران 150 هزار واحد مسکونی است اما از سال 1393 تاکنون تولید سالانه 65 هزار واحد است که یک شکاف 140درصدی بین عرضه و تقاضا ایجاد کرده است.»

او به افزایش چشمگیر قیمت‌ها نیز اشاره کرده و گفت: «به دلیل افزایش قیمت، سهم تامین مسکن در سبد هزینه خانوار به 65درصد رسیده است. کمبود مسکن و نداشتن استطاعت مالی موجب افزایش مستاجران، خارج بخشی از جمعیت و گسترش حاشیه‌نشینی شده است.»

رشد میانگین قیمت مسکن از 120 هزار تومان تا 160 میلیون تومان

معاون سابق شهردار گفت: «در دهه 80 که ساخت و ساز بالای 100 هزار واحد بوده رشد قیمت مسکن کندتر بوده و از سال 92 که ساخت و ساز افت کرد، چند جهش بزرگ (در سال‌های 1397، 1399 و 1401) اتفاق افتاده است. به عبارت دیگر کاهش عرضه و تورم به جهش قیمت مسکن منجر می‌شود. در تهران سال 1375 قیمت متوسط هر متر 120 هزار تومان، در سال 1380 قیمت متوسط هر متر 320 هزار،  1385 قیمت متوسط هر متر 700 هزار تومان، سال 1387 قیمت متوسط هر متر یک میلیون و 300 هزار تومان، سال 1390 قیمت متوسط هر متر 2میلیون تومان، سال 1392 قیمت متوسط هر متر 3 میلیون و 800 هزار تومان، سال 1394 قیمت متوسط هر متر 4 میلیون و 300 هزار تومان، سال 1396 قیمت متوسط هر متر 4 میلیون 800 هزار تومان، سال 1398 قیمت متوسط هر متر 13 میلیون تومان، سال 1400 قیمت متوسط هر متر 31 میلیون تومان، سال 1402 قیمت متوسط هر متر 70 میلیون تومان، سال 1403 قیمت متوسط هر متر 82 میلیون تومان و در سال 1404 قیمت متوسط هر متر 120میلیون تومان شده است. پیش‌بینی می‌شود سال 1405 قیمت متوسط هر متر به 160 میلیون تومان برسد.»

بحران شاخص دسترسی به مسکن

در حالی که جمعیت پذیری تهران اشباع شده اما صارمی معتقد است: «اگر سالانه 120 هزار واحد مسکونی جدید ساخته شود تا 6،7 سال می‌توان کمبود مسکن را جبران کرد. ر حالی که در سال‌های اخیر ساخت و ساز واقعی 60 تا 70 هزار سال بوده و این یک ابر چالش برای قیمت مسکن در تهران است.»

او به تشریح پیامدهای بالا رفتن شاخص دسترسی به مسکن پرداخته و تاکید کرد: «بالا رفتن شاخص دسترسی به مسکن به افزایش مهاجرت به شهرهای پیرامونی تهران، رشد حاشیه نشینی و شهرهای خوابگاهی و افزایش سهم اجاره‌نشینی منجر می‌شود. در حالی که دسترسی در کل کشور در وضعیت بسیار دشوار قرار دارد در تهران به سطح بحرانی رسیده و یکی از بالاترین سطوح در میان کلانشهرها را جهان را دارد.»

سقوط شاخص دسترسی به مسکن

صارمی با اشاره به اینکه شاخص به معنای نسبت قیمت یک واحد مسکونی به متوسط درآمد سالانه خانوار است، گفت: «در دهه 1370 وضعیت شاخص دسترسی به مسکن در تهران بهتر بود و حدود 7 سال درآمد برای خرید خانه بود در سال 1380 به دلیل افزایش تدریجی قیمت حدود 7 تا 12 سال درآمد برای خرید خانه رسید. در سال 1390 با توجه به جهش شدید قیمت و تورم مسکن کاهش قدرت خرید خانه رخ داد. در دهه 1400 شاخص دسترسی به مسکن به بیش از 30 سال درآمد رسید. به عبارت ساده‌ در واسط دهه 70 یک خانوار با حدود 7 سال درآمد می‌توانست خانه بخرد و امروز این عدد به حدود 35 سال درآمد رسیده است.»

او با اشاره به چگونگی شاخص دسترسی به مسکن در جهان، افزود: «مطلوب جهانی شاخص دسترسی به مسکن 3 تا 5 سال است. این شاخص در آلمان 5 تا 6 سال، فرانسه 6 تا 7 سال، لندن 10 تا 12 سال، استانبول 12 تا 15 سال، ایران 20 تا 24 سال و در تهران 30 تا 35 سال است. به بیان ساده، شاخص دسترسی به مسکن در بسیاری از کشورهای توسعه یافته بین 4 تا 7 قرار دارد. در شهرهای گران جهان مانند لندن 10 تا 12 سال است اما تهران حتی از 30 سال هم فراتر رفته و این آمارها حاکی از آن است که یکی از سخت‌ترین شرایط دسترسی به مسکن در میان کلانشهرهای جهان را دارد. در مقایسه با سایر نقاط کشور نیز دسترسی به مسکن در تهران تهران حدود 40 تا 50 درصد سخت‌تر از متوسط کشور است.»

معاون سابق شهردار تهران با ارائه جدول میانگین قیمت در مناطق 22گانه شهر تهران، بیان کرد: «میانگین قیمت در منطقه یک؛ نیاوران، زغفرانیه، الهیه، ولنجک، فرمانیه و در منطقه 3 پاسداران، قلهک، دروس و ونک حاکی از آن است که این دو منطقه گران‌ترین مناطق تهران هستند. ارزان‌ترین منطقه منطقه 19 محله خانی‌آباد است.»

لزوم تمرکززدایی در تهران

او با اشاره به اهمیت حرکت از مدل شهر تک مرکزی به سمت الگوهای چند مرکزی، تاکید کرد: «کلانشهرهای شلوغ جهان در دهه‌های اخیر با نوعی فشار همزمان جمعیت و زیست محیطی روبرو شده‌اند، فشاری که در پایتخت‌هایی مانند توکیو، مکزیکوسیتی، قاهره و دهلی به شکل‌های متفاوت دیده می‌شود. تمرکز بیش از حد فرصت‌های شغلی، خدمات درمانی، آموزش عالی و زیرساخت‌های حمل و نقل در این شهرها موج مهاجرت داخلی را تقویت کرده و ظرفیت طبیعی شهر را برای پاسخگویی به نیاز ساکنان محدود کرده است. نتیجه چنین روندی رشد حاشیه‌نشینی، افزایش قیمت زمین، کاهش کیفیت سکونت و فرسودگی زیرساخت‌ها بوده است. سیاست‌های کنترل رشد شهری و توسعه قطارهای سریع‌السیر در توکیو باعث شد بخشی از فشار جمعیت به شهرهای اقماری متقل شود. در مکزیکوسیتی هم تمرکز بر توسعه چند مرکزی و ایجاد قطب‌های اقتصادی جدید در اطراف پایتخت دنبال شد. در دهلی سرمایه‌گذاری بر حمل و نقل عمومی و ایجاد شهرهای جدید مانند نویدا، تلاش برای کاهش تمرکز در هسته مرکزی شهر را نشان می‌دهد. قاهره نیز با ساخت پایتخت اداری جدید در پی انتقال بخشی از نهادهای دولتی و جمعیت است.»

صارمی با اشاره به وجه مشترک این تجربه‌ها افزود: «حرکت از مدل شهر تک مرکزی به سمت الگوهای چند مرکزی است. الگویی که در آن خدمات و فرصت‌ها در چند نقطه توزیع می‌شود تا فشار روی مرکز اصلی کاهش یابد. همزمان ابزارهایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی، توسعه حمل و نقل منطقه‌ای، محدودیت‌های هوشمند بر گسترش افقی شهر نیز به کار گرفته می‌شود. این تجربه‌ها نشان می‌دهد مدیریت بحران جمعیت در پایتخت صرفا با ساخت و ساز بیشتر حل نمی‌شود، بلکه نیازمند باز توزیع فرصت‌ها و بازطراحی رابطه میان شهر، اقتصاد و مهاجرت است.»