بنیاد مستضعفان اجازه تعمیر و بازسازی ساختمان را نمی داد/ سرقفلی‌داران بی‌اختیار ضرر کردند
سرقفلی‌داران امکان تعمیر و بازسازی کلی در ساختمان را ندارند و اینکه گفته می‌شود در حادثه پلاسکو اخطار‌ها به مالکان داده شده بود باید گفت سرقفلی‌داران مالک اصلی نبوده و اختیار تصمیم‌گیری در این زمینه فقط با مالک اصلی یعنی بنیاد مستضعفان بوده است و اکنون نیز با توجه به خسارات به بار آمده، این بنیاد به‌عنوان مالک اصلی و تصمیم‌گیرنده در رابطه با تعمیر و ایمن‌سازی ساختمان مسئول جبران خسارت مستاجران و سرقفلی‌داران خواهد بود. مستاجران بنیاد می گویند؛ بنیاد مستضعفان اجازه تخریب یا بازسازی ساختمان را نمی داد.
به گزارش پایگاه خبری و تحلیلی دیده بان ایران؛ شهروند نوشت؛ با گذشت چندین روز از فروریختن ساختمان پلاسکو یکی از مباحث مهم حقوقی این روزها ورای سرنوشت اسناد تجاری نابود شده که بارها در همین صفحه در رابطه با آن صحبت شد، موضوع سرقفلی‌ها و وظایف و مسئولیت مالک و مستاجران در این‌باره مطرح شده است. برخی معتقدند باتوجه به سرقفلی بودن مغازه‌ها در این پاساژ مسئولیت جبران خسارات با سرقفلی‌داران است اما این درحالی است که طبق قانون سرقفلی‌داران مالک محسوب نمی‌شوند و اختیارات کمی برای تعمیرات در واحد خود داشته‌اند. در این رابطه نگاهی به قوانین مربوط به قراردادهای سرقفلی و حدود و ثغور اختیارات مستاجران می‌تواند راهگشا بود.
درحال‌حاضر تمامی قوانینی که در مورد اماکن تجاری جاری هستند عبارتند از قانون سال ۵۶ و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ و مقررات قانون مدنی در باب اجاره و آیین‌نامه اجرایی قانون سال ۷۶ اینکه اجاره‌ای شامل کدام قانون است. در مجموع از این قانون‌ها این استنباط می‌شود اولا که هر قرارداد اجاره‌ای که قبل از سال ۷۶ بسته شده است مشمول قانون سال ۵۶ است، دوم اینکه هر قرارداد اجاره‌ای که بعد از سال ۷۶ بسته شده است اما تمدید اجاره‌ای است که شروع آن قبل از سال ۷۶ بوده چون تمدید اجاره قبلی است مشمول قوانین سال ۵۶ خواهد بود اما بعد از سال ۷۶ هر قرارداد اجاره‌ای که بسته شود مشمول قانون سال ۷۶ است.
انواع سرقفلی
برای توضیح ابعاد حقوقی سرقفلی باید به دو شکلی که میان کسبه و بازاریان متداول است اشاره کنیم.
نوع اول- سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده : این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قراردادهای اجاره قدیمی (اجاره‌های قبل از ٧٦) دارد درواقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست‌به‌دست واگذار می‌شود و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است.
نوع دوم- سرقفلی واقعی: این نوع سرقفلی درواقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره‌های سابق نیست. بلکه در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند سرقفلی ملک (حق کسب‌وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می‌کند و براساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب‌وکار در آن‌جا را به‌دست می‌آورد و می‌تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند.
انواع سند سرقفلی
همانگونه که اسناد به عادی و رسمی تقسیم می‌شوند در این نوع روابط تجاری نیز ما شاهد دو نوع سند هستیم.
سرقفلی با سند عادی: در میان کسبه و بازاریان یکی از راه‌های انتقال سرقفلی با سند عادی است. با این توضیح که اشخاصی که ملکی را با سند عادی اجاره کرده‌اند یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و به‌طور شفاهی اقدام به اجاره ملک کرده‌اند با تمایل به واگذاری حقوق حاصله خود با سند عادی اقدام به واگذاری حقوق خود می‌کنند یا برخی مالکان ابتدا به ساکن سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال می‌دهند.
سرقفلی سند رسمی: اشخاصی که سند اجاره آنها رسمی است (تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی) حقوق حاصل از اجاره‌نامه (حق کسب و پیشه) خود را در قالب سند صلح یا سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال می‌دهند.
انتقال سرقفلی
هنگامی که سند سرقفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده باشد صاحب سرقفلی می‌تواند سرقفلی ملک را منتقل کند مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی سرقفلی را منتقل کند. در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر؟ اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد می‌تواند با سند رسمی حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. لازم به یادآوری است حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاما باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.
حدود اختیارات مستاجران
اجاره‌دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضائی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.
همچنین صاحب حق سرقفلی نمی‌تواند در دیوارها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و سبب تخلیه محل بدون پرداخت حق سرقفلی خواهد بود.
عدم آگاهی صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آنها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی و تفریط تلقی شود در حالی که چنین تفکری صحیح نیست. زیرا تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی‌شود.
بنابراین باید تأکید کرد سرقفلی‌داران امکان تعمیر و بازسازی کلی در ساختمان را ندارند و اینکه گفته می‌شود در حادثه پلاسکو اخطار‌ها به مالکان داده شده بود باید گفت سرقفلی‌داران مالک اصلی نبوده و اختیار تصمیم‌گیری در این زمینه فقط با مالک اصلی یعنی بنیاد مستضعفان بوده است و اکنون نیز با توجه به خسارات به بار آمده، این بنیاد به‌عنوان مالک اصلی و تصمیم‌گیرنده در رابطه با تعمیر و ایمن‌سازی ساختمان مسئول جبران خسارت مستاجران و سرقفلی‌داران خواهد بود. مستاجران بنیاد می گویند؛ بنیاد مستضعفان اجازه تخریب یا بازسازی ساختمان را نمی داد.
