گزارشی درباره تخلفات رایج در دفترخانه ها / قولنامه های یک روزه!

دیده بان ایران: نوشتن یک قولنامه صوری در برخی دفترخانه‌ها امر بعیدی به نظر نمی‌رسد. تجربه برخی از دوستان و آشنایان هر یک از ما ممکن است مثالی باشد برای بروز چنین اتفاقاتی. کافی است برای تعویض پلاک خودروی‌تان احتیاج به سندی  داشته باشید که نشان می‌دهد ساکن تهران هستید تا بتوانید در گیرودار تعویض پلاک کارتان را پیش ببرید و زودتر پلاک جدید را تحویل بگیرید. آن وقت است که افرادی از راه می‌رسد و به شما (که قولنامه خانه‌ای که در تهران ساکنش هستید را همراه ندارید) پیشنهاد می‌دهند به یک دفترخانه اسناد رسمی بروید و قولنامه‌ای یک روزه بگیرید. آنها البته سعی می‌کنند تا حد امکان چارچوب کار را حفظ کنند و خیلی دراین‌باره حرف نمی‌زنند. با این وجود، متصدی است که می‌تواند کمک‌تان کند. یکی از راه‌هایش آن است که قولنامه خانه‌ای که از قبل وکالت فروشش به آنها داده شده را جلوی شما می‌گذارند تا امضا کنید و کد رهگیری بگیرید. این اتفاق البته هیچ ربطی به مراکز تعویض پلاک ندارد. انگار نسخه‌ای نانوشته در کار است که می‌تواند کار شما را راه بیندازد و ١٥٠‌هزار تومان هم عاید آن بندگان خدا کند. این ماجرا تنها یکی از مثال‌هایی است که معلوم نیست، اسمش را باید تخلف گذاشت یا انجامش را یک کار عادی و بی‌ایراد به حساب آورد. با وجود آن‌که خیلی از ما حاضریم برای انجام شدن کارمان این مبلغ را پرداخت کنیم اما خیلی‌ها از وضع حقوقی چنین اقدامی اطلاع چندانی ندارند و نمی‌دانند باید نام آنها و کسی که در این کار کمک‌شان کرده را متخلف گذاشت یا حتی مجرم؟ حقوقدانان با استناد به قانون و آیین‌نامه دفاتر اسناد و املاک این عمل را از مصادیق تخلف اداری می‌دانند. با وجود آن‌که شما هم در انجام این تخلف همکاری کردید، در صورت بروز ضرر یا مشاهده چنین اعمالی می‌توانید از افراد متخلف به دادگاه‌های انتظامی سردفتران شکایت و آن را پیگیری کنید. برای دانستن مصادیق تخلف و جرایم در دفاتر اسناد رسمی و نحوه شکایت سراغ علیرضا اسکندریون، وکیل دادگستری و مدرس دانشگاه رفتیم. او معتقد است که بیشتر خود ارباب رجوع‌ها به بهانه جلو انداختن کارشان زمینه بروز تخلفات در دفترخانه‌ها را ایجاد می‌کنند. در ادامه مشروح صحبت‌های این وکیل دادگستری را با هم خواهیم خواند.

اسکندیورن در ابتدا به تفکیک و تعریف مصادیق جرم و تخلف پرداخت و گفت: ما در ابتدا باید مصادیق جرم و تخلف را از هم تفکیک کنیم و در مرحله بعدی به تعریف جرم و تخلف بپردازیم. ماده٢ قانون مجازات اسلامی به صراحت به تعریف جرم پرداخته است. در قانون مجازات اسلامی ماده ٢ قانون مجازات اسلامی صراحتا راجع به جرم صحبت کرده است. مطابق این ماده قانونی هر رفتاری اعم از فعل یا ترک فعل که در قانون برای آن مجازات تعیین شده است، جرم محسوب می‌شود. تخلف از مصادیق موارد اداری است، یعنی هرگونه اقدام عمدی یا غیرعمدی که برخلاف ضوابط و مقررات اداری توسط عوامل انسانی وابسته به اداره صورت گیرد. ماده ٨ قانون رسیدگی به تخلفات اداری مصوب ١٣٦٢ تخلف را نقض عمدی قوانین و مقررات اداری و کوتاهی غیرعمدی در اجرای وظایف اداری اعلام داشته و مصادیق و موارد تخلف را در ماده ٩ برمی‌شمارد. همان‌طور که اشاره شد با هر دو مورد جرم و تخلف برخورد قانونی می‌شود ولی برخورد در مورد جرم از طریق مراجع قضائی و دادگاه‌ها صورت می‌گیرد و تخلف اداری فقط در خود آن اداره و کانون و مرجع انجام می‌شود. اما موضوعی که در این‌جا مورد بحث قرار گرفته این است که اگر کسی از روال‌های قانونی که برای انجام کار ارباب رجوع در دفترخانه‌ها موجود است، خارج شود و هزینه و مبلغی بیش از آنچه در تعرفه‌های قانونی وجود دارد، درخواست کند، در کدام طبقه‌بندی و جزو کدام مصادیق قرار می‌گیرد؟ این موارد در دادگاه‌های انتظامی سردفتران که همین دادگاه‌ها هم به دو دادگاه بدوی و تجدیدنظر تقسیم می‌شود، مورد بررسی قرار می‌گیرد. در دادگاه‌های انتظامی سردفتران به تمام تخلفات سردفتران و دفتریاران رسیدگی می‌شود.

انفصال دایم و موقت

مجازاتی برای متخلفان دفاتر اسناد رسمی

این مدرس دانشگاه در ادامه به بیان ماده ٢٩ آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی و آنچه به‌عنوان تخلف در بند «ه» این ماده قانونی در نظر گرفته شده پرداخت و گفت: بنابراین مطابق آنچه گفته شد اگر کسی به دفترخانه‌ای مراجعه کند و هزینه‌ای بیش از آنچه باید از او دریافت شود، این مورد از مصادیق تخلف است. این‌که با استناد به چه چیزی می‌گوییم این موارد تخلف است به این دلیل است که در قانون مجازات اسلامی و در خود قانون سردفتران در قسمتی از آیین‌نامه قانون دفاتر در ماده ٢٩ صراحتا مصادیق تخلفات را به‌طور کامل برشمرده است. قانون‌گذار در بند «ه» ماده ٢٩ آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی مجازات دریافت وجوهی بیش از آنچه در تعرفه مشخص شده را انفصال دایم در نظر گرفته است. یک‌سری از تخلفات وجود دارد که تخلف عادی است و به همین دلیل که عادی است برای جبران آن از متخلف مبلغی دریافت و درنهایت فرد متخلف بخشیده می‌شود، ولی بعضی مصادیق وجود دارند که منجر به انفصال دایم سردفتر می‌شود.

او در ادامه به بیان اعمالی که در این قانون از آن به‌عنوان بزه و جرم یاد شده، پرداخت: «در برخی از موارد افراد عمل خلافی را انجام می‌دهند که جزو مصادیق ماده ٢٩ نیست و خارج از این مصادیق است. اما در قانون برای آن مجازاتی در نظر گرفته شده. این موارد جزو مصادیق بزه به شمار می‌رود و بزه حالت جرم پیدا می‌کند و از مصادیق ماده ٢٦ آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی است. براساس این ماده هرگاه ضمن رسیدگی مقدماتی بزه مشاهده شد، مستقیما باید به دادگاه صالح منعکس شود، یعنی عملا جرم باید به صورت مستقیم به دادگاه منعکس شود و آنچه به‌عنوان تخلف از آن یاد شده است، در خود جایی که تخلف صورت گرفته، بررسی و رسیدگی و درنهایت منجر به نتیجه می‌شود.» البته بسیاری از مواردی که در دفترخانه‌ها اتفاق می‌افتد این است که از ارباب رجوع مبلغی بیش از آنچه در تعرفه مشخص شده است، دریافت می‌کنند که تمام این موارد از مصادیق تخلف به شمار می‌آید. اما ما تخلفات دیگری را هم در دفترخانه‌ها داریم. به‌طور مثال تخلفی به نام ثبت سند بدون استعلام از ثبت داریم. در این مورد ارباب رجوع برای ثبت سند به دفترخانه می‌رود و به او می‌گویند که نیاز به استعلام ثبت نیست. دقیقا در جایی که لازم است استعلام صورت گیرد، این کار را انجام نمی‌دهند و این مورد از مصادیق تخلف از مورد ٧ بند «ج» ماده ٢٩ آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی است که مجازات آن انفصال موقت است. حتی کسری پرداختی در قبوض اقساطی هم از مصادیق تخلف است. اما جرم مصادیق زیادی دارد، ممکن است سندی را جعل کنند یا در آن تغییری به نفع طرفین ایجاد شود یا سندی را سفید می‌گذارند که بعدا بتوانند رقم دلخواه خودشان را اضافه کنند که این موارد از مصادیق جرم است و به استناد موضوع بزه با آنها برخورد قانونی می‌شود.

دادسرای انتظامی سردفتران مرجعی

برای رسیدگی به تخلفات دفاتر اسناد رسمی

این وکیل دادگستری در ادامه به بیان نحوه شکایت و رسیدگی به تخلفات و جرایم در دفترخانه‌ها پرداخت و گفت: در مورد مراجع رسیدگی‌کننده به این مصادیق باید گفت اگر تخلف رخ داده باشد، افراد متضرر می‌توانند مستقیما به کانون سردفتران مراجعه و این موضوع را از طریق کانون پیگیری کنند یا این‌که می‌توانند به معاونت اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه کنند، در آن‌جا تشکیل پرونده دهند و درنهایت دادسرای انتظامی سردفتران به آن رسیدگی می‌کند. ما یک دادسرای انتظامی سردفتران داریم که در خود سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است که در آن‌جا مصادیق یا به صورت مستقیم پیگیری می‌شود یا از دفاتر اسناد رسمی گزارش می‌شود یا به موضوعات مربوط به یک دفترخانه رسیدگی و با آن برخورد می‌شود. در حقیقت مصادیق برخورد که راجع به اعمال سردفتران است، شرایط مساعدی دارد و مردم می‌توانند برای پیگیری به مراجع قضائی که در بالا به آن اشاره شد، مراجعه کنند. در مورد مصادیق جرمی هم می‌توان از خود کانون اقدام و از طریق ثبت به آن رسیدگی کرد. این موارد درنهایت از طریق دادگاه صالح رسیدگی شود و درست مطابق موارد عادی که در قانون وجود دارد و مردم به آن مبتلا هستند، می‌توانند به آن رسیدگی کنند.

اسکندریون در انتها با بیان این‌که بیشتر جرایم در دفترخانه‌ها با اصرار مردم در رسیدگی به کارهای‌شان در خارج از نوبت رخ‌می‌دهد، تاکید کرد: اصولا این‌طور نیست که فردی به محض مراجعه به دفترخانه از او مبالغی خلاف رویه معمول و تعرفه قانونی طلب کنند مگر آن‌که با پیشنهاد وسوسه‌انگیز مراجعه‌کننده مبنی‌بر تسری در کار و خارج از نوبت انجام دادن کار مواجه شوند که در این روش نیز عامل اقدام در دفترخانه با فراهم‌کردن بستر تخلف جرم به آن مبادرت می‌کند و با بیان این‌که لاجرم است خارج از روال کار انجام دهد، طلب مبلغی و وجهی خلاف رویه قانونی را می‌کند. بدین صورت پر واضح است بسیاری از تخلفات و جرایم را به نوعی خود آحاد مردم در جامعه مسبب می‌شوند و ایجادکننده عوامل ظهور و بروز آن هستند. در این طریق است که در یک مکانی مورد احترام به نام دفترخانه که حافظ اسناد و مدارک مردم است، عوامل خدمت به مجرم و خلافکار تبدیل می‌شوند. آنها گاه بنا به همان پیشنهادات وسوسه‌انگیز مادی در جعل به اسناد، به انجام اقدام مجرمانه مبادرت می‌کنند.

خطرات ورود دفاتر ثبت به صوری‌بازی

ابراهیم گیاهی، کارشناس ارشد حقوق ثبت اسناد و املاک| یکی از مثال‌های مرسوم درباره تخلفات افرادی که به دفاتر ثبت اسناد و املاک مراجعه می‌کنند، نوشتن قولنامه صوری توسط آن افراد است. این موضوع نه جرم به حساب می‌آید و نه حتی تخلف. به‌طورکلی می‌توان گفت معامله صوری وقتی دو نفر رضایت دارند میان آنها مبایعه‌نامه‌ای نوشته شود، ذاتا تخلف به حساب نمی‌آید. مگر در دو حالت: نخست در حالتی که قولنامه نوشته‌شده را به قصد فرار از دین بنویسند و دوم این‌که به قصد کلاهبرداری معامله صوری انجام دهند. بنابراین در این قضیه با توجه به وجود رضایت دو طرف در نوشتن قولنامه صوری، تا زمانی که شخص ثالث از این مسأله متضرر نشود، عملا جایی برای طرح شکایت سایرین وجود ندارد. در آیین دادرسی مدنی بر همین مبنا اعلام‌شده فردی که قصد شکایت از دیگری را دارد، باید در طرح این شکایت ذینفع باشد و در این‌جا چنین موضوعی متصور نیست.بنابراین اگر در قولنامه یک خودرو که قیمت واقعی آن ١٠٠‌میلیون تومان است، قیمت خودرو ٢‌میلیون تومان قید شود و یا قید شود که زمان تحویل خودرو امروز است اما سه روز قبل تحویل صورت گرفته باشد، مشکلی به وجود نمی‌آید، مگر دو طرف از هم شکایت کنند.

حالت بعدی وقتی است که دو طرف قولنامه صوری را می‌نویسند و براساس همان قولنامه یکی از دو طرف مدعی می‌شود. به‌عنوان مثال در تعویض پلاک که بحث نوشتن قولنامه صوری پیش آمد ممکن است در قولنامه قید شود مشتری قیمت خانه‌ای را که اماره‌ای برای سکونت او در تهران است، پرداخته، درحالی‌که اساسا خانه‌ای معامله نشده. حال اگر مشتری قولنامه صوری براساس همان قولنامه در مراجع مربوطه طرح دعوا کند، قضیه متفاوت است. در این حالت قولنامه به جریان می‌افتد و براساس صوری نوشتن قولنامه و اقدام‌کردن بر موضوعیت آن مشکلاتی پیش خواهد آمد. براساس قانون اگر قولنامه صوری باشد و طرف مقابل بتواند این امر را در دادگاه اثبات کند، اساسا امکان ترتیب اثردادن به قولنامه مورد نظر وجود ندارد. فردی هم که قصد اقدام بر روی این قولنامه را داشته، اگر اقدامی انجام دهد، مجرم شناخته می‌شود، چراکه قصد داشته از یک سند صوری سوءاستفاده واقعی کند.

دفتری که قولنامه صوری به ما می‌دهد، اگر علم داشته باشد تخلف ثبتی انجام داده، براساس آیین‌نامه اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی با آن برخورد خواهد شد، چراکه تمام انسجام، شیرازه و استحکام دفاتر ثبت اسناد و املاک بر آن است که معاملات حقیقی میان افراد را ثبت کند. اگر قرار باشد ثبت وارد فضای صوری نویسی شود، اعتماد به اسناد رسمی و نظام ثبتی زیر سوال خواهد رفت.

البته دفاتر اسناد رسمی در مواردی از این دست محتاطانه عمل می‌کنند، چراکه در صورت مشخص‌شدن چنین تخلفی با مجازات‌های سنگینی نظیر باطل‌شدن جواز فعالیت، تعلیق فعالیت برای مدت طولانی و پرداخت جریمه‌های سنگین مواجه خواهند شد.

یکی از معاملاتی که درحال حاضر امکان انجام آن در دفاتر اسناد رسمی بیشتر از هر موضوع دیگری وجود دارد، معاملات صوری به قصد فرار از دین است.

البته دفتر اسناد رسمی این امکان را دارد که به راحتی از زیر ثبت چنین معامله‌ای شانه خالی کند. اساسا به این دفاتر ربطی ندارد معامله صوری است یا خیر، چراکه وجود قصد انشا در طرفین معامله شرط است، نه در ذات وجود دفتر ثبت اسناد و املاک. دفتر اسناد رسمی می‌تواند ادعا کند افراد اعلام کرده‌اند چنین معامله‌ای انجام داده‌اند و در این‌جا آن معامله ثبت شده است. اگر بنا باشد اصل را بر صحت قراردادها بگذاریم (که البته این‌گونه هم هست) امکان اثبات این تخلف کار ساده‌ای به نظر نمی‌رسد. به همین دلیل است که در تکذیب برای دفاتر اسناد باز است و کسی نمی‌تواند از این باب از این دفاتر شکایت کند. تجربه نشان می‌دهد قصد انشا معاملات صوری به متعاملین بازمی‌گردد و دفاتر اسناد رسمی حتی در صورت آگاهی از چنین موضوعی چون امکان تکذیب مسأله را دارند، در حوزه عمل قابل پیگیری نیستند.

عملکرد دفاتر ثبت اسناد و املاک که تحت نظارت کانون سردفتران و دفتریاران هستند، در صورت بروز تخلف قابل پیگیری در دادسرا و دادگاه‌های انتظامی سردفتران و دفتریاران خواهد بود.

تخلف دیگری که امکان بروز آن از سوی دفاتر اسناد رسمی وجود داشت، درباره جعل اسناد مصداق پیدا می‌کرد. به‌طور مثال دو سند خام به صورت همزمان ثبت می‌شد که البته با توجه به راه‌اندازی سیستم یکپارچه الکترونیکی ثبت و با قابلیت‌هایی که این برنامه دارد، تمام معاملات و حتی وکالتنامه‌ها به صورت آنلاین در کل کشور دیده می‌شوند و اسناد تنظیمی همه الکترونیکی شده‌اند و سندهای منگوله‌دار به صورت تک‌برگی درآمده‌اند. خیلی از کارها که در اداره ثبت با انگشت‌نگاری انجام می‌شود. خلاصه ورود این امکان‌ها باعث شده امکان جعل به حداقل ممکن برسد. بنابراین در شرایط کنونی تنها تخلفی که می‌شود در دفاتر ثبت متصور شد، بحث همزمانی انتقال سند واحد است. به‌عنوان مثال فرد قصد انتقال سند واحد به دو نفر را دارد، بنابراین در دو دفتر ثبت به فاصله نیم ساعت وقت می‌گیرد. هر دو دفتر استعلام می‌کنند و با استفاده از سیستم یکپارچه متوجه می‌شوند سند به نام فرد است.بعد از انجام کار و گرفتن وجه، دفتردار دوم متوجه می‌شود ١٠دقیقه قبل یک دفتر دیگر این سند را انتقال داده است. با این وجود امکان انتقال سند برای دفتر دوم هم وجود ندارد، چراکه سیستم به واسطه انتقال صورت‌گرفته، بسته می‌شود. بنابراین فرد موردنظر با به حداقل رساندن زمان ثبت ملک را به دو نفر می‌فروشد. در این‌جا دفتردار زیر سوال می‌رود و می‌توان از او شکایت کرد. البته فردی که ملک را به دو نفر فروخته بابت فروش مال غیر مورد پیگیری قرار می‌گیرد. چنین اتفاقاتی در دفاتر ثبت اسناد و املاک متصور است. طبق قانون ثبت اسناد و املاک و آیین‌نامه اداره ثبت اسناد و املاک تخلفات زیادی پیش‌بینی شده که همه این موارد با ذکر ضمانت اجرا قابل مشاهده هستند.بنابراین فرد موردنظر با به حداقل رساندن زمان ثبت ملک را به دو نفر می‌فروشد. در این‌جا دفتردار زیر سوال می‌رود و می‌توان از او شکایت کرد. البته فردی که ملک را به دو نفر فروخته بابت فروش مال غیر مورد پیگیری قرار می‌گیرد. چنین اتفاقاتی در دفاتر ثبت اسناد و املاک متصور است. طبق قانون ثبت اسناد و املاک و آیین‌نامه اداره ثبت اسناد و املاک تخلفات زیادی پیش‌بینی شده که همه این موارد با ذکر ضمانت اجرا قابل مشاهده هستند.بنابراین فرد موردنظر با به حداقل رساندن زمان ثبت ملک را به دو نفر می‌فروشد. در این‌جا دفتردار زیر سوال می‌رود و می‌توان از او شکایت کرد. البته فردی که ملک را به دو نفر فروخته بابت فروش مال غیر مورد پیگیری قرار می‌گیرد. چنین اتفاقاتی در دفاتر ثبت اسناد و املاک متصور است. طبق قانون ثبت اسناد و املاک و آیین‌نامه اداره ثبت اسناد و املاک تخلفات زیادی پیش‌بینی شده که همه این موارد با ذکر ضمانت اجرا قابل مشاهده هستند.

منبع: روزنامه شهروند