بازار مسکن زیر تیغ آگهیهای صوری؛پلتفرمهای خانهیاب شمشیر دولبه بازار
در حالی که پلتفرمهای خانهیاب با هدف تسهیل معاملات مسکن ایجاد شدند، کارشناسان معتقدند انتشار آگهی بدون نظارت و قیمتهای غیرواقعی، به یکی از عوامل اصلی قیمتسازی در بازار تبدیل شده است.
به گزارش دیدبان ایران، بازار مسکن ایران طی سالهای اخیر بیش از هر زمان دیگری تحت تأثیر «انتظارات روانی» قرار گرفته است؛ بازاری که در آن گاهی یک فایل آگهی منتشر شده در یک پلتفرم آنلاین، بیش از آمارهای رسمی یا حتی معاملات واقعی بر ذهنیت خریداران و فروشندگان اثر میگذارد. اگرچه پلتفرمهای آنلاین خانهیاب با هدف تسهیل دسترسی به اطلاعات، افزایش شفافیت و کاهش هزینه جستوجوی ملک شکل گرفتند، اما در نبود نظارت مؤثر، احراز هویت دقیق آگهیدهندگان و سازوکارهای حرفهای قیمتگذاری، این بسترها به یکی از عوامل شکلگیری انتظارات تورمی و قیمتسازی در بازار مسکن تبدیل شدهاند؛ موضوعی که کارشناسان و فعالان صنفی بارها نسبت به آن هشدار دادهاند.
بررسیها نشان میدهد بخش قابل توجهی از قیمتهایی که امروز در بازار مسکن به عنوان «مرجع ذهنی» مورد استناد قرار میگیرد، نه بر پایه معاملات قطعی، بلکه بر اساس قیمتهای پیشنهادی درجشده در پلتفرمهای اینترنتی است؛ قیمتهایی که در بسیاری از موارد هیچ معاملهای با آن ارقام انجام نشده اما به تدریج به مبنای تعیین نرخ سایر املاک تبدیل میشوند.
بازار مسکن؛ بازاری که با انتظارات قیمت میگیرد
یکی از مهمترین ایرادهای پلتفرمهای آنلاین خانهیاب، تبدیل شدن آنها از یک ابزار اطلاعرسانی به یک مرجع قیمتگذاری غیررسمی است. در بازارهای عادی، قیمت نهایی کالا بر اساس معامله واقعی مشخص میشود اما در بازار مسکن، قیمت پیشنهادی نیز میتواند رفتار فعالان بازار را تغییر دهد.
به بیان دیگر، زمانی که مالک یا سازندهای یک واحد مسکونی را با قیمتی بالاتر از ارزش واقعی در سامانههای اینترنتی آگهی میکند، سایر مالکان همان منطقه نیز به سرعت همان قیمت را مبنای نرخگذاری قرار میدهند؛ حتی اگر هیچ خریداری حاضر به پرداخت آن مبلغ نباشد؛ این روند به مرور باعث فاصله گرفتن قیمتهای پیشنهادی از قیمتهای واقعی معاملات شده و شکاف میان عرضه و تقاضا را افزایش میدهد.
قیمتسازی؛ مهمترین آسیب پلتفرمهای خانهیاب
یکی دیگر از چالشهای جدی این سامانهها، امکان قیمتسازی است، در بسیاری از این پلتفرمها هر فردی میتواند بدون ارائه مستندات کارشناسی، قیمت دلخواه خود را برای یک ملک ثبت کند. این موضوع زمینه سوءاستفاده برخی سوداگران را فراهم کرده است؛ به گونهای که با انتشار چندین آگهی با قیمتهای بالا در یک محدوده، سطح انتظارات قیمتی کل منطقه افزایش مییابد.
در چنین شرایطی، حتی اگر هیچ معاملهای با آن قیمت انجام نشود، همان ارقام به عنوان شاخص ذهنی بازار شناخته میشود، کارشناسان معتقدند این مسئله در مناطقی که تعداد فایلهای عرضه محدود است، اثرگذاری بیشتری دارد و میتواند ظرف مدت کوتاهی قیمت کل یک محله را تحت تأثیر قرار دهد.
یکی دیگر از ضعفهای اساسی پلتفرمهای آنلاین، نبود ارتباط میان قیمتهای درج شده با دادههای واقعی معاملات است، در بسیاری از کشورهای توسعهیافته، سامانههای خرید و فروش ملک علاوه بر قیمت پیشنهادی، اطلاعات مربوط به معاملات قطعی، میانگین قیمت منطقه، سابقه فروش و ارزش کارشناسی را نیز نمایش میدهند؛ اما در ایران اغلب کاربران تنها قیمت پیشنهادی فروشنده را مشاهده میکنند.
همین موضوع باعث میشود خریداران تصور کنند قیمت درجشده همان ارزش واقعی ملک است؛ در حالی که ممکن است اختلاف قابل توجهی میان قیمت پیشنهادی و قیمت معامله وجود داشته باشد، کارشناسان بازار مسکن معتقدند یکی از عوامل مهم تورم، انتظارات تورمی است.
زمانیکه روزانه هزاران آگهی با قیمتهای رو به افزایش در فضای مجازی منتشر میشود، این تصور در میان مالکان ایجاد میشود که ارزش املاک به سرعت در حال رشد است؛ بنابراین بسیاری از فروشندگان از عرضه ملک خودداری کرده یا قیمتهای بالاتری پیشنهاد میکنند، در نتیجه عرضه کاهش یافته و رکود معاملاتی تشدید میشود؛ از سوی دیگر خریداران نیز با نگرانی از افزایش بیشتر قیمتها، تصمیمهای هیجانی اتخاذ میکنند که خود موجب تشدید نوسانات بازار خواهد شد.
نبود نظارت تخصصی بر قیمتگذاری
یکی از انتقادهای جدی فعالان صنفی، نبود مرجع مشخص برای نظارت بر عملکرد این پلتفرمها است، از آنجا که این سامانهها خود را صرفاً بستر انتشار آگهی معرفی میکنند، مسئولیتی در قبال صحت قیمتهای درجشده نمیپذیرند؛ در حالی که اثرگذاری آنها بر بازار مسکن بسیار فراتر از یک فضای تبلیغاتی ساده است؛ همین خلأ نظارتی موجب شده فرآیند قیمتگذاری در بسیاری از مناطق شهری عملاً تحت تأثیر آگهیهای اینترنتی قرار گیرد.
امکان انتشار آگهیهای صوری و تکراری
از دیگر آسیبهای این پلتفرمها میتوان به انتشار آگهیهای غیرواقعی، فایلهای تکراری، قیمتهای ساختگی و حتی آگهیهایی اشاره کرد که اساساً ملک مورد نظر برای فروش وجود خارجی ندارد، هدف از انتشار این آگهیها در برخی موارد صرفاً افزایش قیمت منطقه، جذب مشتری یا سنجش واکنش بازار است؛ چنین اقداماتی باعث کاهش اعتماد عمومی و ایجاد اخلال در فرآیند کشف قیمت واقعی میشود.
تأثیر این پلتفرمها تنها به خرید و فروش محدود نمیشود، در بازار اجاره نیز بسیاری از موجران نرخ اجارهبها را بر اساس فایلهای منتشر شده در فضای مجازی تعیین میکنند، نه قراردادهای واقعی منعقد شده؛ در نتیجه حتی در شرایطی که معاملات اجاره رشد چندانی نداشته باشد، قیمتهای پیشنهادی در پلتفرمها میتواند موج جدیدی از افزایش اجارهبها ایجاد کند.
پلتفرمهای خانهیاب؛ ابزار یا عامل التهاب؟
مهر درباره نقش پلتفرمهای آنلاین خانهیاب در بازار مسکن اظهار کرد: پلتفرمهای آنلاین خانهیاب در اصل باید بهعنوان یک ابزار در خدمت بازار مسکن باشند و میتوانند به شفافیت اطلاعات کمک کنند که این موضوع بسیار مثبت است، اما این ابزارها باید بر پایه دادههای واقعی و کارشناسیشده فعالیت کنند.
وی افزود: در حال حاضر به دلیل نبود نظارت مؤثر، این پلتفرمها زمینه ایجاد انتظارات تورمی و قیمتسازی در بازار مسکن را فراهم کردهاند. یکی از مشکلات موجود این است که برخی مالکان قیمتهای درجشده در این سامانهها را بر مبنای قیمتهای واقعی و معاملاتی تعیین نمیکنند، بلکه نرخهای پیشنهادی خود را بر اساس آگهیهای مشابه ثبت میکنند؛ در حالی که این قیمتها لزوماً با واقعیت بازار منطبق نیست.
محرمی نمینی ادامه داد: برای مثال اگر یک سازنده در یک برج یا یک منطقه، تعداد زیادی واحد را با قیمتهای خاص آگهی کند، همین موضوع میتواند بر انتظارات قیمتی آن منطقه اثر بگذارد و موجب جابهجایی سطح قیمتها شود. مردم نیز با مشاهده این آگهیها به آن استناد میکنند و قیمت سایر املاک را با همان ارقام مقایسه میکنند.
وی تصریح کرد: در چنین شرایطی یک قیاس غیرکارشناسی شکل میگیرد؛ زیرا قیمتگذاری در بازار مسکن نیازمند بررسی دقیق مؤلفههای تخصصی است.
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره چالشهای ناشی از فعالیت پلتفرمهای آگهی آنلاین افزود: در حال حاضر افراد بهراحتی میتوانند در این پلتفرمها آگهی ثبت کنند و با درج قیمتهای غیرواقعی، زمینه قیمتسازی در بازار را فراهم آورند. زمانی که اتحادیه نسبت به این موضوع ورود میکند، پلتفرمها اعلام میکنند که مجوز فعالیت خود را از اتحادیه مشاوران املاک دریافت نکردهاند و تحت نظارت اتحادیه کسبوکارهای مجازی فعالیت میکنند.
وی تأکید کرد: اگر یک پلتفرم صرفاً بستری برای خرید و فروش کالاهای دستدوم یا خدمات عمومی باشد، شاید تفاوت چندانی در قیمتگذاریها ایجاد نشود؛ اما در حوزه مسکن، کوچکترین تغییر در قیمت هر متر مربع میتواند منجر به جابهجایی قابلتوجه ارزش یک ملک شود. به همین دلیل قیمتگذاری در این بخش نیازمند نظارت و کارشناسی تخصصی است.
محرمی نمینی ادامه داد: برای مثال اگر در یک برج مسکونی در غرب تهران تعداد زیادی واحد با قیمت مشخصی آگهی شود، همان قیمت میتواند بهتدریج مبنای ذهنی فعالان بازار و متقاضیان قرار گیرد و بر قیمت کل منطقه اثر بگذارد. این روند محدود به منطقه خاصی نیست و در هر نقطهای از شهر میتواند موجب تغییر انتظارات قیمتی و جابهجایی نرخها شود.
وی خاطرنشان کرد: ریشه این مسئله در غیرکارشناسی بودن قیمتهای درجشده در بسیاری از آگهیها است و بخش قابلتوجهی از چالشهای موجود در بازار مسکن و فرآیند قیمتگذاری املاک، ناشی از همین خلأ نظارتی بر پلتفرمهای آگهی آنلاین است که باید برای رفع آن تدابیر لازم اتخاذ شود.
اطلاعات و تسهیل معاملات باشند. با این حال، در شرایطی که قیمتهای پیشنهادی بدون راستیآزمایی منتشر میشوند، نظارت مؤثر وجود ندارد، ارتباطی با دادههای معاملات واقعی برقرار نیست و امکان ثبت آگهیهای غیرواقعی فراهم است، این سامانهها از یک ابزار اطلاعرسانی به عاملی برای شکلدهی انتظارات تورمی، قیمتسازی و تشدید التهاب بازار تبدیل میشوند. از این رو، تدوین چارچوبهای نظارتی، اتصال پلتفرمها به دادههای رسمی معاملات، احراز هویت آگهیدهندگان و الزام به نمایش شاخصهای واقعی قیمت، میتواند ضمن حفظ مزایای این سامانهها، از آثار منفی آنها بر بازار مسکن جلوگیری کند.