مصالح گران‌تر، مسکن دست‌نیافتنی‌تر!
رشد ۱۴ تا ۱۸ درصدی قیمت میلگرد در دو هفته تا افزایش ۲۰ تا ۲۸ درصدی بهای تأسیسات ساختمانی همراستا با جهش نرخ ارز در شهریورماه، هزینه ساخت را بالا برده است، اما در بازاری که قدرت خرید و توان تأمین مالی سازندگان محدود است، آیا افزایش هزینه‌ها به رونق معاملات مسکن منجر می‌شود؟.
به گزارش سایت دیدبان ایران؛ بررسی داده‌های گزارش تحلیلی اثر نوسانات نرخ ارز بر بازار مصالح ساختمانی، تهیه‌شده در معاونت اقتصادی و برنامه‌ریزی اتاق اصناف ایران، نشان می‌دهد که اثر شوک ارزی تنها به کالاهای وابسته به واردات محدود نمانده و از مسیر هزینه مواد اولیه، حمل‌ونقل، انرژی و انتظارات تورمی به بخش‌های مختلف زنجیره ساخت‌وساز منتقل شده است.
مسئله مهم‌تر آن است که افزایش هزینه نهاده‌های ساختمانی در بازاری اتفاق افتاده که هم‌زمان با محدودیت قدرت خرید خانوارها، دشواری تأمین مالی پروژه‌ها و کاهش توان سازندگان برای ادامه فعالیت مواجه است. در چنین شرایطی، افزایش قیمت مصالح می‌تواند هزینه تولید مسکن را بالا ببرد، بدون آنکه تقاضای مؤثر برای خرید واحدهای مسکونی به همان نسبت افزایش یابد؛ وضعیتی که خطر تشدید رکود تورمی در بازار ساختمان را بیشتر می‌کند.
شهریور؛ وقتی شوک ارز به بازار مصالح رسید
بر اساس گزارش معاونت اقتصادی و برنامه‌ریزی اتاق اصناف ایران، نرخ دلار بازار آزاد در روزهای ابتدایی شهریور در محدوده ۲۰۲ تا ۲۰۶ هزار تومان قرار داشت و در ادامه، تحت تأثیر تحولات ژئوپلیتیک، تنش‌های منطقه‌ای، افزایش بهای نفت و تشدید نااطمینانی‌های اقتصادی، تا محدوده ۲۳۰ هزار تومان پیش رفت.
هم‌زمانی این جهش با روزهای پایانی فصل مناسب عملیات ساختمانی، به‌ویژه بتن‌ریزی و اجرای اسکلت و سفت‌کاری، اهمیت بیشتری پیدا کرد. در این مقطع، سازندگان برای پیشبرد پروژه‌ها به تأمین مستمر میلگرد، تیرآهن، سیمان، بتن و تجهیزات ساختمانی نیاز دارند؛ کالاهایی که تغییر قیمت یا اختلال در عرضه هر یک از آنها می‌تواند برنامه اجرایی و برآورد مالی پروژه را تغییر دهد.
نخستین مسیر انتقال شوک ارزی، بازار مواد اولیه و بورس کالاست. با تغییر نرخ‌های محاسباتی و افزایش انتظارات تورمی، قیمت‌های پایه و رقابت خریداران برای شمش فولادی، میلگرد، مس و مواد پتروشیمی تحت تأثیر قرار گرفت. در ادامه، افزایش هزینه جایگزینی موجودی نیز به عاملی برای تغییر رفتار فروشندگان تبدیل شد؛ به این معنا که برخی عرضه‌کنندگان، به دلیل نگرانی از افزایش قیمت خرید بعدی، از فروش با نرخ‌های قبلی خودداری کردند یا فروش را به تسویه نقدی و قیمت‌گذاری لحظه‌ای محدود ساختند.
بنابراین، اثر نرخ ارز در این بازار فقط به افزایش هزینه واردات خلاصه نمی‌شود. حتی محصولی که در داخل کشور تولید می‌شود، ممکن است از مسیر قیمت مواد اولیه، هزینه نگهداری تجهیزات، حمل‌ونقل یا انتظارات تورمی گران‌تر شود. نتیجه این روند، افزایش نااطمینانی در قیمت‌گذاری و دشوارتر شدن برنامه‌ریزی مالی برای سازندگان و پیمانکاران است.
میلگرد، سیمان و تأسیسات؛ کدام بخش‌ها بیشتر آسیب دیدند؟
داده‌های گزارش شهریورماه نشان می‌دهد سرعت و شدت انتقال شوک ارزی در گروه‌های مختلف مصالح ساختمانی یکسان نبوده است. در برخی اقلام، ارتباط با قیمت فلزات و مواد اولیه، اثر ارز را سریع‌تر آشکار کرد؛ در برخی دیگر، هزینه انرژی، بسته‌بندی و حمل‌ونقل نقش پررنگ‌تری داشت.
در بازار فولاد، میلگرد، تیرآهن و ورق‌های سیاه از نخستین اقلامی بودند که افزایش قیمت را تجربه کردند. طبق گزارش معاونت اقتصادی و برنامه‌ریزی اتاق اصناف ایران، بازار آزاد آهن‌آلات در فاصله ۱۱ تا ۱۸ شهریور وارد وضعیت «قیمت در لحظه» شد و قیمت انواع میلگرد ساختمانی طی دو هفته به‌طور متوسط ۱۴ تا ۱۸ درصد افزایش یافت. افزایش تقاضای احتیاطی برای شمش فولادی در بورس کالا نیز بر این روند اثر گذاشت. اهمیت این افزایش زمانی روشن‌تر می‌شود که بدانیم فولاد از نهاده‌های اصلی اجرای اسکلت ساختمان است. تغییر قیمت میلگرد و تیرآهن می‌تواند برآورد اولیه هزینه پروژه را به‌سرعت بی‌اعتبار کند؛ به‌ویژه برای سازندگانی که قراردادهای خود را با قیمت مقطوع بسته‌اند یا منابع مالی آنها بر اساس پیش‌فروش و دریافت تدریجی اقساط تأمین می‌شود.
در بخش سیمان و فرآورده‌های بتنی، الگوی افزایش قیمت متفاوت بود. گزارش نشان می‌دهد که اگرچه درب کارخانه افزایش دستوری قیمت کلینکر و سیمان ثبت نشده بود، رشد هزینه پاکت‌های پلی‌پروپیلنی، حمل بونکری و نگهداری ماشین‌آلات بر قیمت بازار اثر گذاشت. در نتیجه، قیمت سیمان فله و پاکتی در انبارهای توزیع حدود ۸ تا ۱۲ درصد افزایش یافت. قیمت بتن آماده نیز به دلیل افزایش کرایه تراک‌میکسرها و هزینه‌های جاری سنگ‌شکن‌ها تا ۱۵ درصد رشد کرد.
بلوک‌های سبک گازی نیز به دلیل هزینه پودر آلومینیوم، انرژی تولید و پالت‌بندی حدود ۱۰ تا ۱۲ درصد گران شدند. در مورد آجر و سفال، هزینه حمل جاده‌ای از عوامل اصلی افزایش قیمت بود. اما بیشترین جهش گزارش‌شده در میان گروه‌های یادشده، به تأسیسات الکتریکی و مکانیکی مربوط می‌شود. افزایش قیمت جهانی مس و بالا رفتن نرخ درهم به بیش از ۶۲ هزار تومان، بازار سیم و کابل ساختمانی را تحت فشار قرار داد. همچنین قیمت لوله‌های پنج‌لایه، اتصالات برنجی، پمپ‌های تحت فشار و شیرآلات ساختمانی با انتشار فهرست‌های قیمت جدید، بین ۲۰ تا ۲۸ درصد افزایش یافت. در همین حال، توقف فروش برخی عمده‌فروشان، کمبود مقطعی سایزهای پرمصرف کابل مسی را به دنبال داشت.
این تفاوت‌ها نشان می‌دهد که برای تحلیل هزینه ساخت، نمی‌توان تنها به قیمت میلگرد یا سیمان توجه کرد. هزینه تأسیسات، تجهیزات و اقلام مورد استفاده در مراحل پایانی ساختمان نیز می‌تواند بخش قابل‌توجهی از بودجه پروژه را تحت تأثیر قرار دهد و حتی در شرایطی که قیمت بعضی نهاده‌های پایه آرام‌تر می‌شود، فشار هزینه‌ای را حفظ کند.
آمار رسمی چه می‌گوید؟ هزینه ساخت پیش از شوک شهریور هم بالا بود
افزایش قیمت‌های شهریورماه در خفا اتفاق نیفتاده است. داده‌های رسمی مرکز آمار ایران درباره شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ نشان می‌دهد که شاخص کل به ۳۳۶.۴ رسیده و نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد و در مقایسه با فصل مشابه سال قبل ۱۰۶.۸ درصد افزایش داشته است. تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی نیز در این دوره ۸۰ درصد گزارش شده است. این ارقام دو نکته مهم دارند. نخست آنکه هزینه ساخت‌وساز پیش از جهش ارزی شهریور نیز تحت فشار قابل‌توجهی قرار داشت. دوم آنکه کاهش تورم فصلی از ۳۶ درصد در زمستان ۱۴۰۴ به ۲۰.۷ درصد در بهار ۱۴۰۵، به معنای کاهش سطح قیمت‌ها نبود؛ بلکه تنها از کمتر شدن سرعت افزایش قیمت‌ها حکایت داشت.
در واقع، جهش ارزی شهریور به بازاری وارد شد که از قبل با افزایش هزینه نهاده‌ها مواجه بود. از این رو، حتی اگر نوسانات ارز در ادامه کاهش یابد، اثر افزایش قیمت‌های ثبت‌شده لزوماً بلافاصله از بین نمی‌رود؛ زیرا موجودی انبارها، قراردادهای خرید، هزینه جایگزینی کالا و فهرست‌های قیمت جدید کارخانه‌ها با تأخیر تعدیل می‌شوند.
از گرانی مصالح تا مسکن؛ چرا رابطه قیمت‌ها خطی نیست؟
افزایش قیمت مصالح ساختمانی می‌تواند هزینه تولید واحدهای جدید را بالا ببرد، اما انتقال این افزایش به قیمت فروش مسکن، به شرایط تقاضا، وضعیت معاملات، هزینه زمین، دستمزد، عوارض، تأمین مالی و انتظارات سازندگان نیز بستگی دارد. وقتی هزینه میلگرد، بتن، کابل و شیرآلات افزایش پیدا می‌کند، سازنده برای تکمیل همان پروژه به منابع مالی بیشتری نیاز دارد. اگر قیمت فروش واحدها از قبل در قرارداد تعیین شده باشد، افزایش هزینه مستقیماً حاشیه سود او را کاهش می‌دهد. اگر پروژه به پیش‌فروش اقساطی متکی باشد، ممکن است مبالغ دریافتی دیگر پاسخ‌گوی هزینه خرید مصالح نباشد. در هر دو حالت، احتمال کند شدن پیشرفت فیزیکی پروژه یا به تعویق افتادن آغاز ساخت افزایش می‌یابد.
گزارش معاونت اقتصادی و برنامه‌ریزی اتاق اصناف ایران نیز به همین مسئله اشاره دارد: برخی پیمانکارانی که قراردادهای مقطوع بسته بودند، برای ادامه کار با قیمت‌های قبلی با مشکل مواجه شدند و درخواست‌هایی برای اصلاح یا متمم قرارداد شکل گرفت. همچنین سازندگانی که به پیش‌فروش اقساطی متکی بودند، با فاصله میان اقساط وصولی و هزینه روز خرید آهن و تأسیسات روبه‌رو شدند؛ وضعیتی که می‌تواند سرعت اجرای پروژه را کاهش دهد.
با این حال، نمی‌توان نتیجه گرفت که هر افزایش قیمت مصالح، به همان نسبت قیمت فروش مسکن را بالا می‌برد. در بازاری که توان خرید خانوارها محدود است، سازنده ممکن است نتواند تمام افزایش هزینه را به خریدار منتقل کند. در چنین شرایطی، بخشی از فشار در قالب کاهش حاشیه سود، توقف پروژه، کوچک‌تر شدن واحدهای جدید یا کاهش کیفیت و تغییر برند تجهیزات ظاهر می‌شود. از سوی دیگر، کاهش توان خرید مسکن می‌تواند تقاضا برای ساخت‌وساز جدید را محدود کند. به این ترتیب، بازار با یک تناقض روبه‌رو می‌شود: هزینه تولید مسکن بالا می‌رود، اما توان خرید محصول نهایی هم‌پای آن افزایش نمی‌یابد. این همان نقطه‌ای است که گرانی مصالح به‌جای آنکه الزاماً به رونق بخش ساختمان منجر شود، می‌تواند رکود را عمیق‌تر کند.
رکود در معاملات، مانع گرانی نیست
یکی از خطاهای رایج در تحلیل بازار مسکن، یکسان دانستن افزایش قیمت با رونق بازار است. افزایش قیمت مصالح، به‌تنهایی نشانه افزایش ساخت‌وساز یا رشد معاملات نیست. در شرایط تورمی، قیمت‌ها ممکن است به دلیل افزایش هزینه‌های تولید و جایگزینی کالا بالا بروند، در حالی که تعداد پروژه‌های جدید و حجم معاملات کاهش پیدا کند.
گزارش معاونت اقتصادی اتاق اصناف ایران نیز بر همین تمایز تأکید دارد: شوک ارزی شهریور، هزینه خرید نهاده‌ها را افزایش داده و در برخی موارد عرضه را با احتیاط بیشتری همراه کرده است، اما این افزایش هزینه به معنای تقویت تقاضای واقعی مسکن نیست. برعکس، افزایش هزینه ساخت در کنار دشواری تأمین مالی می‌تواند قدرت سازندگان برای عرضه واحدهای جدید را کاهش دهد.
گزارش‌های منتشرشده از بازار ساخت‌وساز در مردادماه نیز از توقف رشد ماهانه قیمت مصالح در برخی بازارها، در کنار باقی ماندن سطح بالای هزینه‌ها نسبت به سال قبل حکایت داشتند. این شواهد نشان می‌دهد که بازار مصالح در همه مقاطع و برای همه اقلام، یک مسیر یکنواخت را طی نمی‌کند و ثبات مقطعی برخی قیمت‌ها را نباید با بازگشت هزینه‌ها به سطوح گذشته اشتباه گرفت. از این منظر، افزایش قیمت مسکن نیز ممکن است با کاهش معاملات همراه شود. فروشنده برای جبران هزینه ساخت یا حفظ ارزش دارایی، قیمت پیشنهادی خود را بالا نگه می‌دارد؛ اما خریدار، به دلیل محدودیت درآمد و دشواری تأمین مالی، توان پذیرش آن قیمت را ندارد. نتیجه، فاصله گرفتن قیمت‌های پیشنهادی از قدرت خرید واقعی و کاهش امکان انجام معامله است.
چشم‌انداز بازار؛ اثر ارز می‌تواند با تأخیر ادامه یابد
برآوردها نشان می‌دهد که حتی با ثبات نسبی دلار، بخشی از آثار افزایش قیمت شهریور در مهر و آبان و از طریق انتشار فهرست‌های جدید کارخانه‌ها در اقلامی مانند کاشی، سرامیک، سنگ و شیرآلات نمایان خواهد شد. این ارزیابی به معنای قطعی بودن افزایش قیمت همه این اقلام نیست، بلکه بر وجود وقفه زمانی میان شوک ارزی و انتقال کامل آن به برخی بخش‌های بازار تأکید دارد. در مقابل، اگر نرخ ارز باثبات‌تر شود، انتظارات تورمی فروکش کند و عرضه مصالح در بورس کالا و بازار آزاد استمرار یابد، امکان کاهش هیجان معاملات و تعدیل نوسانات کوتاه‌مدت وجود دارد. با این حال، ثبات نرخ ارز به‌تنهایی برای بازگشت بازار به وضعیت عادی کافی نیست؛ زیرا هزینه‌های انباشته‌شده، محدودیت انرژی، هزینه حمل‌ونقل و مشکلات نقدینگی همچنان می‌توانند بر تولید و توزیع اثر بگذارند.
از این رو، مسیر آینده بازار مصالح و مسکن به مجموعه‌ای از عوامل وابسته است: ثبات اقتصادی و ارزی، استمرار تولید، مدیریت ناترازی انرژی، شفافیت عرضه، امکان تأمین مالی پروژه‌ها و بازگشت تقاضای مؤثر. بدون بهبود هم‌زمان این متغیرها، کاهش مقطعی التهاب قیمت‌ها لزوماً به معنای خروج صنعت ساختمان از رکود نخواهد بود.
مسئله فقط قیمت مصالح نیست
آنچه داده‌های شهریورماه نشان می‌دهد، صرفاً افزایش قیمت چند قلم ساختمانی نیست؛ مسئله، انتقال نااطمینانی اقتصادی به کل زنجیره تولید مسکن است. گرانی مصالح زمانی به بحران گسترده‌تر تبدیل می‌شود که افزایش هزینه تولید با کاهش توان خرید و افت سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز همراه شود. در چنین وضعیتی، نه تولیدکننده از بازار باثبات و قابل پیش‌بینی برخوردار خواهد بود و نه مصرف‌کننده می‌تواند افزایش هزینه‌ها را بدون فشار بیشتر بر بودجه خانوار تحمل کند. عبور از این شرایط، مستلزم سیاست‌هایی است که هم‌زمان پایداری تولید، نظم در زنجیره تأمین و امکان دسترسی مردم به مسکن را هدف قرار دهند.