وضعیت اجاره نشین‌ها نگران کننده است/ رشد توقف ناپذیر اجاره‌بها/ قراردادهای صوری برای فرار از روبه‌رو شدن با دولت!

به گزارش سایت دیده‌بان ایران؛ روزنامه وطن امروز ارگان رسانه‌ای نزدیک به جریان انقلاب نوشت:نرخ رشد اجاره بها با عبور از سقف دستوری ۲۵ درصد همچنان در حال یکه تازی است.

بانک مرکزی بتازگی با انتشار آمار جدیدی از تحوالت معاملات مسکن در شهر تهران، وضعیت نگران کنندهای را برای اجاره نشین‌ها توصیف کرد. به نظر می‌رسد برنامه مدون و مشخصی برای حل بحران اجاره بها در دولت وجود ندارد یا اگر هم وجود دارد، به کندی دنبال می شود.در این میان مستأجران، مستأصل و ناتوانتر از همیشه در انتظار اقدامی عاجل از سوی دولت هستند؛ اقدامی که پاسخگوی نیاز بازار مسکن باشد. همانطور که کارشناسان حوزه مسکن بارها تأکید کرده اند، عدم تولید مسکن در دولت قبل، تعادل عرضه و تقاضا را دچار اخلال کرده و نتیجه آن افزایش سرسام آور قیمت مسکن و اجاره بها است. اگرچه دولت سیزدهم وعده داده بود با اجرای طرح اقدام ملی مسکن و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، معضل کمبود مسکن را در کشور حل می‌کند اما واقعیت این است که این طرح هنوز نتوانسته به اهداف از پیش تعیین شده خود دست یابد.

* رشد ۶.۴ درصدی اجاره بهای ماهانه

در گزارش بانک مرکزی از تحوالت بازار معامالت اجارهبهای مسکن در مرداد ۱۴۰۱ آمده است نرخ اجاره بهای مسکن در شهر تهران طی معامالت انجام شده مرداد امسال نسبت به مرداد سال گذشته ۲.۴۵ درصد رشد داشته است.همچنین این شاخص )رشد اجاره بها( در کل کشور مرداد سال جاری در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته با افزایش ۶.۵۰ درصدی مواجه شده است.آمارها همچنین نشان می دهد اجاره مسکن در مرداد امسال نسبت به تیر سال جاری افزایش ۶.۴ درصدی در تهران و ۷.۴ درصدی در همه مناطق شهری کشور داشته است. به عبارت دیگر مستأجرانی که مرداد امسال اقدام به اجاره مسکن در شهر تهران کرده اند، ۶.۴ درصد بیشتر از افرادی که در تیرماه مسکن اجاره کردهاند، پول پرداخته اند.

نکته قابل توجه این است که تیر امسال هم اجارهبها نسبت به خردادماه افزایش ۵.۴ درصدی داشت که نشان می دهد نه تنها رشد اجاره مسکن متوقف نشده، بلکه ادامهدار هم بوده است. رشد ۶.۴ درصدی اجاره مسکن درمرداد نسبت به تیر، بالاترین میزان رشد ماهانه اجاره بهای مسکن در ۵ ماهه امسال برآورد شده است.بر اساس گزارش بانک مرکزی، متوسط مبلغ اجاره ماهانه به عالوه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در سطح کشور ۳۰ هزار و ۸۰۰ تومان با میانگین مساحت ١٠٤ مترمربع و متوسط عمر بنای ١٤ سال است که نسبت به فصل قبل )بهار ۱۴۰۰ )۴.۹ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل )تابستان ۱۳۹۹ )۸.۵۸ درصد افزایش داشته است.

* تأثیر طرح تعیین سقف اجاره بها

تعیین دستوری سقف اجاره بها از همان ابتدا و از سوی کارشناسان بازار مسکن مورد انتقادهای فراوانی قرار گرفت و طبق آمارهای مراکز اقتصادی این طرح در تحقق اهداف خود چندان موفق نبود.امسال نیز این مصوبه به شورای عالی هماهنگی سران قوا رفت و همان رقم سال گذشته ) ۲۵ درصد ( برای سقف اجاره مسکن در قراردادهای تمدیدی رهن و اجاره مسکن به تصویب رسید و ابالغ شد اما شواهد و آمارهای رسمی نشان میدهد طی ۳ سالی که از اجرای سیاست تعیین سقف اجاره بها می گذرد، روند افزایشی اجاره بها هرگز متوقف نشده است.در حالی که محمود محمودزاده، معاون سابق مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی ادعا کرده بود با اعمال این سیاست، از روند افزایشی شدید اجاره بها کاستیم، برخی کارشناسان اقتصاد مسکن با این ادعای محمودزاده مخالفند و مدعیاند بازار عرضه و تقاضای اجاره مسکن، حتی در صورت مداخله دولت هم کار خود را می کند.

محمودزاده با استناد به اینکه سال ۱۳۹۹ میزان اثاث کشی ها بر اساس اعالم اتحادیه حمل اثاثیه منزل، کاهش ۶۴ درصدی داشته، بر تأثیر تعیین سقف اجارهبهای مسکن بر کنترل بازار اجارهبها صحه گذاشته بود.ادعای رشد تنها ۷ درصدی)!( اجاره مسکن نسبت به سقف تعیین شده در حالی مطرح میشود که مرکز آمار ایران اعالم کرده است متوسط مبلغ اجاره ماهانه زمستان ۱۴۰۰ به عالوه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده در فصل مذکور )زمستان ١٤٠٠ )از طریق بنگاههای معامالت ملکی در شهر تهران ۱۰۶ هزار تومان با میانگین مساحت ٨١ مترمربع و متوسط عمر بنای ١٦ سال بوده است که نسبت به فصل قبل )پاییز ۱۴۰۰ )۲.۲۲ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل )زمستان ۱۳۹۹ )۶.۵۶ درصد افزایش داشته است.همچنین برخی گزارشهای منتشره از رشد ۶۰ درصدی اجارهبها در سال ۱۴۰۰ در شهر تهران نسبت به سال ۹۹ حکایت دارد. این در حالی است که میانگین تورم اجاره ساالنه ۳ دهه اخیر ۲۲ درصد بوده است که از عبور رشد تورم اجاره مسکن از رقم ۴۰۰ درصد طی چند سال اخیر خبر می دهد.

* شرایط بدتر می شود؟

بنا بر این گزارش، ظرف ۴ سال گذشته قیمت مسکن رشد ۶۰۰ تا ۷۰۰ درصدی داشته و از آنجا که اجاره مسکن،تابعی از رشد قیمت مسکن است، همچنان شاهد افزایش اجارهبها خواهیم بود، چرا که هنوز بخش اجاره مسکن نتوانسته این فاصله با رشد قیمت مسکن را جبران کند. این یعنی اگر هر چه زودتر دولت در ساخت مسکن تعجیل نکند شرایط هر روز بدتر می شود.

* نیاز بازار مسکن به تنظیم گری

مهدی غالمی، از کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن چندی پیش گفته بود مداخله دولت در بازار اجاره مسکن در شرایط کنونی ممکن است مشکالت احتمالی برای مردم و دستگاه قضا ایجاد کند. بازار مسکن حتما نیاز به تنظیم گری و سیاستگذاری دارد ولی به شرط اینکه اوال زیرساختهای الزم آن برقرار شود و ثانیا سیاستگذاریها مبنای منطقی داشته باشد. به گفته وی، مهمترین نکته در بازار مسکن اعم از خرید و فروش یا اجاره این است که در شرایط فعلی در عرضه مسکن تفاوت چندانی ایجاد نشده است. نه خبری از تکمیل و تحویل ۴۰۰ هزار واحد طرح اقدام ملی است که قرار بود در ۲ سال آخر دولت قبل ساخته شود و نه ۲۵۰ هزار واحد مسکن مهر تکمیل شده است؛ مضاف بر اینکه این انتظار وجود دارد که با پیشرفت مناسب طرح نهضت ملی مسکن، مستأجران امیدوار به خانه دار شدن شوند.

* نتیجه معکوس طرحهای دستوری

اوالد معتقد است در این شرایط تعیین دستوری نرخ اجارهبها - که قرار بود قیمتها را در بازار اجاره مسکن کنترل کند - نتیجه عکس خواهد داد، چرا که همچنان اصل قضیه که کاهش درآمد و عدم ساخت و ساز مسکن است،پابرجاست و اینگونه تصمیمات شکاف میان عرضه و تقاضا را بیشتر میکند. کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: با تعیین دستوری نرخ، بسیاری از مالکان عطای اجاره ملکشان را به لقایش می بخشند و ترجیح میدهند برای روبه رو نشدن با دولت از خیر اجاره ملکشان بگذرند یا اینکه با تنظیم قراردادهای صوری، ملک خود را به افراد نزدیک خانواده خود اجاره دهند. وی در پایان گفت: تا زمانی که رشد اقتصادی در کشور محقق نشود و درآمد سرانه مردم مطابق با تورم موجود افزایش پیدا نکند و از طرفی عرضه مسکن مطابق نیاز جامعه نباشد، بازار اجاره مسکن همچنان با بحران مواجه خواهد بود