نبرد مستاجر و موجر، وقتی سقف ۲۵ درصدی فقط روی کاغذ می‌ماند
مسکن دیگر برای بسیاری از خانوارها صرفاً یک نیاز اساسی نیست به دغدغه‌ای دائمی و گاه کابوسی تکرارشونده تبدیل شده، مستاجری که هر سال با نگرانی به پایان قرارداد نزدیک می‌شود، نمی‌داند سال آینده همچنان توان پرداخت اجاره خانه فعلی را خواهد داشت یا نه.
دیدبان ایران؛ اکرم قدرت:مسکن دیگر برای بسیاری از خانوارها صرفاً یک نیاز اساسی نیست به دغدغه‌ای دائمی و گاه کابوسی تکرارشونده تبدیل شده، مستاجری که هر سال با نگرانی به پایان قرارداد نزدیک می‌شود، نمی‌داند سال آینده همچنان توان پرداخت اجاره خانه فعلی را خواهد داشت یا نه.
در سوی دیگر، موجری قرار دارد که افزایش هزینه‌های زندگی، تورم، هزینه تعمیر و نگهداری ملک و کاهش ارزش پول را بهانه‌ای برای افزایش اجاره می‌داند.
در این میان دولت برای کنترل بازار، سقف افزایش اجاره‌بها را تعیین می‌کند اما فاصله میان آنچه روی کاغذ تصویب می‌شود و آنچه در بازار اتفاق می‌افتد همچنان یکی از مهم‌ترین چالش‌های بازار اجاره است.
تعیین سقف ۲۵ درصدی قرار است مانعی در برابر افزایش افسارگسیخته اجاره‌بها باشد، اما موضوع اصلی، نحوه اجرای این مصوبه است به عبارت ساده‌تر ۲۵ درصد روی کاغذ است بازار یک چیز دیگر می‌گوید.
وقتی مستاجر برای تمدید قرارداد با درخواست‌هایی بالاتر از سقف تعیین‌شده مواجه می‌شود، عملاً در شرایط دشواری قرار می‌گیرد. از یک سو قانون عدد مشخصی را تعیین کرده و از سوی دیگر، شرایط بازار و قدرت چانه‌زنی مالک می‌تواند مستاجر را در موقعیتی قرار دهد که ناچار به پذیرش رقم بالاتر شود.
بدون شک، مشکل فقط افزایش اجاره نیست نبود ضمانت اجرایی مؤثر است. مستأجر ممکن است از ترس تخلیه خانه یا ناتوانی در پیدا کردن خانه‌ای مشابه، از اعتراض یا پیگیری قانونی صرف‌نظر کند در چنین شرایطی، مصوبه‌ای که قرار بود سپر حمایتی مستاجر باشد ممکن است در زندگی واقعی اثر مورد انتظار را نداشته باشد.
پرسش مهم این است که اگر سقف تعیین‌شده رعایت نشود، مستأجر دقیقاً چه ابزار سریع و کم‌هزینه‌ای برای دفاع از حق خود دارد؟
افزایش اجاره‌بها را نمی‌توان جدا از وضعیت کلی اقتصاد کشور بررسی کرد. جنگ بر سر اجاره، جنگ بر سر بقا است خانواده‌ای که هم‌زمان با افزایش قیمت مواد غذایی، درمان، آموزش، حمل‌ونقل و سایر هزینه‌های ضروری مواجه است، وقتی با افزایش اجاره نیز روبه‌رو می‌شود ناچار است بخشی از هزینه‌های دیگر زندگی را حذف یا محدود کند.
در چنین شرایطی، اجاره‌بها از یک هزینه معمول زندگی به بزرگ‌ترین فشار اقتصادی خانوار تبدیل می‌شود.
برای بسیاری از مستاجران، انتخاب دیگر میان (خانه خوب و خانه بد) نیست انتخاب میان پرداخت اجاره سنگین و پیدا کردن خانه‌ای ارزان‌تر در منطقه‌ای دورتر است.
کوچک شدن خانه، افزایش فاصله تا محل کار، حذف امکانات رفاهی و حتی مهاجرت به حاشیه شهرها، از پیامدهای مستقیم این فشار است.
در واقع، وقتی درآمد خانوار با سرعت افزایش هزینه مسکن رشد نمی‌کند، مستاجر هر سال یک قدم به سمت کاهش کیفیت زندگی رانده می‌شود.
کاملا درست است که موجر هم زیر فشار است، اما مستاجر دست پایین‌تر را دارد برای تحلیل منصفانه، نباید همه موجران را سودجو یا متخلف معرفی کرد تعدادی از مالکان نیز با مشکلات اقتصادی مواجه‌اند. برخی از آنها درآمد دیگری جز اجاره ملک ندارند و افزایش هزینه‌های زندگی، تعمیرات، بازسازی، مالیات و سایر هزینه‌ها بر درآمدشان فشار وارد کرده است.
از نگاه این گروه، اگر هزینه‌های زندگی افزایش یافته، چرا درآمد حاصل از اجاره نباید افزایش پیدا کند؟
این استدلال از منظر اقتصادی قابل بررسی است اما تفاوت مهمی میان دو طرف وجود دارد موجر معمولاً صاحب یک دارایی است، اما مستاجر برای تأمین نیاز اولیه خود یعنی مسکن، وابسته به اجاره است.
بنابراین همین تفاوت، قدرت چانه‌زنی را نابرابر می‌کند. مستاجر اگر رقم پیشنهادی را نپذیرد، ممکن است مجبور به تخلیه شود اما مالک می‌تواند ملک را به مستاجر دیگری واگذار کند.
بنابراین حتی اگر هر دو طرف تحت فشار اقتصادی باشند، شدت آسیب‌پذیری آنها الزاماً یکسان نیست.
کاملا واضح است بیکاری، به عنوان حلقه پنهان بحران اجاره یکی از ابعاد کمتر دیده‌شده است و بحران مسکن، ارتباط مستقیم با اشتغال و درآمد خانوار دارد.
مستاجری که شغل ثابت ندارد یا درآمدش کاهش یافته، چگونه می‌تواند هر سال با افزایش اجاره‌بها کنار بیاید؟
وقتی یک عضو خانواده بیکار می‌شود، نخستین واکنش معمولاً کاهش هزینه‌های غیرضروری است اما اجاره خانه هزینه‌ای نیست که بتوان به‌سادگی حذف کرد در نتیجه فشار اجاره می‌تواند خانواده را به سمت قرض گرفتن، فروش دارایی‌های کوچک، استفاده از پس‌انداز یا حتی بدهکار شدن سوق دهد.
اگر بیکاری طولانی شود، بحران از پرداخت اجاره عبور کرده و به بحران معیشت تبدیل می‌شود.
بدیهی است سیاست مسکن بدون سیاست اشتغال و افزایش قدرت خرید خانوار نمی‌تواند به‌تنهایی موفق باشد.
یکی از جدی‌ترین پرسش‌ها درباره بازار اجاره، فاصله میان قانون و اجرای قانون است به این معنی که قانون هست، ضمانت اجرایی کجاست؟
اگر سقف افزایش اجاره‌بها تعیین شده، باید سازوکاری روشن و قابل دسترس وجود داشته باشد تا مستاجر بتواند تخلف را گزارش کند و در کوتاه‌ترین زمان نتیجه بگیرد.
اما اگر مستاجر برای پیگیری حق خود مجبور باشد مدت‌ها درگیر مراحل اداری و حقوقی شود، ممکن است ترجیح دهد سکوت کند و رقم پیشنهادی مالک را بپذیرد. از سوی دیگر، نظارت صرفاً با اعلام یک عدد امکان‌پذیر نیست بدین صورت که باید مشخص باشد چه نهادی مسئول نظارت است، تخلف چگونه شناسایی می‌شود، چه مجازاتی برای متخلف وجود دارد و مهم‌تر از همه، آیا این نظارت در تمام مناطق شهری و به‌خصوص مناطق کم‌برخوردار اجرا می‌شود یا خیر؟
قانونی که ضمانت اجرایی مؤثر نداشته باشد، در بازار واقعی به توصیه تبدیل می‌شود. یکی از تلخ‌ترین واقعیت‌های بازار اجاره، نابرابری قدرت میان مالک و مستاجر است.
مالک ممکن است به مستاجر اعلام کند که اگر رقم جدید را نمی‌پذیرد، باید خانه را تخلیه کند. اما مستاجر در مقابل، گزینه ساده‌ای ندارد.
پیدا کردن خانه جدید یعنی پرداخت هزینه جابه‌جایی، کمیسیون، ودیعه جدید و احتمالاً اجاره بیشتر.
برای خانواده‌هایی که فرزند مدرسه‌ای دارند، جابه‌جایی حتی می‌تواند به معنای تغییر مدرسه، افزایش مسیر رفت‌وآمد و برهم خوردن شرایط زندگی باشد بنابراین مسئله فقط یک قرارداد مالی نیست موضوع مهم، امنیت سکونت یک خانواده است.
یکی از پیامدهای افزایش مستمر هزینه مسکن، حرکت خانوارهای کم‌درآمد از مناطق مرکزی و برخوردار به سمت مناطق ارزان‌تر است به عبارت دیگر بازار مسکن، خانواده را به حاشیه شهر می‌راند.
این جابه‌جایی در ظاهر شاید فقط یک انتخاب اقتصادی باشد، اما پیامدهای اجتماعی گسترده‌ای دارد.
افزایش زمان رفت‌وآمد، هزینه حمل‌ونقل، دور شدن از محل کار، دسترسی دشوارتر به خدمات درمانی و آموزشی و کاهش کیفیت زندگی، بخشی از هزینه‌های پنهان اجاره‌نشینی است.
در واقع ممکن است خانواده‌ای برای کاهش اجاره، خانه ارزان‌تری پیدا کند اما هزینه‌ای که از طریق رفت‌وآمد، زمان و کاهش رفاه پرداخت می‌کند، همچنان بالا باشد.
نباید این مهم را فراموش کرد، حتی اگر سقف ۲۵ درصدی به‌طور کامل اجرا شود، سؤال حیاتی و اساسی دیگری باقی می‌ماند آیا درآمد خانوار نیز ۲۵ درصد یا بیشتر افزایش پیدا کرده است؟
اگر درآمد یک کارگر، کارمند یا فرد شاغل با سرعت افزایش هزینه مسکن رشد نکند، هر میزان افزایش اجاره می‌تواند فشار بیشتری بر سبد خانوار وارد کند. بنابراین بحث اصلی نباید فقط بر سر ۲۵ درصد یا ۳۰ درصد باشد.
مسئله اصلی این است که قدرت خرید مردم چقدر است و چه سهمی از درآمد آنها صرف مسکن می‌شود؟ اگر خانواده‌ای بعد از پرداخت اجاره دیگر پول کافی برای خوراک، درمان و آموزش نداشته باشد، حتی افزایش به ظاهر قانونی نیز می‌تواند برای آن خانواده بحران‌آفرین باشد.
در نهایت نباید تمام مسئولیت بحران را متوجه موجر یا مستأجر کرد و باید پرسید سیاست‌گذار کجای این نبرد ایستاده است؟
موجر و مستأجر دو طرف یک قرارداد هستند اما شرایط اقتصادی حاکم بر این قرارداد را مجموعه‌ای از عوامل بزرگ‌تر تعیین می‌کند.
کمبود مسکن، کاهش قدرت خرید، تورم، بیکاری، هزینه بالای ساخت‌وساز و ضعف عرضه مسکن استیجاری، همگی بر بازار اجاره اثر می‌گذارند.
بنابراین اگر سیاست‌گذار فقط سقف اجاره تعیین کند، اما برای افزایش عرضه، حمایت از مستأجران کم‌درآمد و تقویت قدرت خرید خانوار برنامه جدی نداشته باشد، مشکل همچنان باقی خواهد ماند.
واضح است در چنین شرایطی کنترل قیمت بدون حل ریشه‌های بحران، بیشتر شبیه مُسکن است تا درمان. در ظاهر، این یک جنگ میان صاحبخانه و مستأجر است یکی می‌خواهد اجاره بیشتری دریافت کند و دیگری می‌خواهد کمتر پرداخت کند اما در این نبرد میان موجر و مستأجر بازنده واقعی چه کسی است؟ واقعیت این است در لایه عمیق‌تر، هر دو طرف درگیر بحرانی هستند که از توان آنها بزرگ‌تر است.
موجر نگران کاهش ارزش دارایی و درآمد خود است و مستأجر نگران از دست دادن خانه و امنیت خانواده. اگر این شکاف ادامه پیدا کند نتیجه فقط افزایش اختلافات قراردادی نخواهد بود بلکه می‌تواند به افزایش حاشیه‌نشینی، کاهش کیفیت زندگی، فشار روانی و تشدید نابرابری اجتماعی منجر شود.
موضوع مهم و اساسی فقط این نیست که سقف افزایش اجاره‌بها چقدر تعیین شده است. مسئله این است که چند درصد از این مصوبه در بازار واقعی اجرا می‌شود؟
اگر قانون ۲۵ درصد می‌گوید اما مستأجر در عمل با افزایش‌های بالاتر مواجه می‌شود، باید پرسید حلقه مفقوده کجاست؟ نظارت؟ ضمانت اجرا؟ کمبود مسکن؟ ضعف قدرت خرید؟ یا همه اینها در کنار یکدیگر؟
و تا زمانی که پاسخ سوالات مذکور داده نشود، هر سال فصل جابه‌جایی خانه‌ها می‌تواند فصل تازه‌ای از اضطراب، چانه‌زنی و جنگ اقتصادی میان موجر و مستأجر باشد